日前，有群众反映，江苏祥盛倍得满家具有限公司借车间改造名义，将工业用地(厂房)改建成家居广场，这是一种典型的违规违法行为。
原是工业厂房，改为商业用途建筑——一些企业“退二进三”转型中常见的这种做法，究竟合不合法?9月21日，记者来到如东县调查。
在掘港镇的祥盛倍得满家具有限公司，记者看到，这里共有3栋厂房，一栋用于家具生产，两栋已由单层改为双层，按卖场的布局设计正在进行室外装修。据该公司招商主管梁娅介绍，“一层经营建材、装饰材料，二层经营家具和部分电器、灯具，两层共有78个摊位，面积55000平方米，目前预约登记的经营面积达到七八万平方米”。
如东县国土资源局土地管理科工作人员介绍，倍得满家居广场所属土地，性质是工业用地，由“祥盛倍得满”2003年取得一宗国有土地使用权，当时土地受让价每平方米115元，每亩约7.6万多元，总受让土地约140亩，“而将厂房擅自改建成家居卖场，就更改了厂房规划功能，这是一种非法行为”。
记者调查得知，祥盛倍得满正在实施“退二进三”发展转型。这家公司，曾于去年6月因擅自改造厂房由如东县城管局以“没有按照建设工程规划许可证相关规定进行建设”而处以90多万元的行政处罚，同时责令其“按程序申请变更规划许可”。之后的第二栋厂房改建，是以“车间扩建”的名义向当地发改委申请的。两栋厂房，加中间走道加层加顶，改造后一共新增建筑面积29459平方米，比原先厂房面积足足增加一倍以上。而改造的两栋厂房，尽为倍得满家居广场营业用房，完全改变了原有生产性用房的规划功能。
“工业厂房，不能私自改成商业用房。”如东县规划局城市规划科科长刘海峰说，因为这牵涉到土地规划功能定位、城市整体规划、商业网点布局，以及企业实施“退二进三”等所触及的相关法律法规和政策。“祥盛倍得满”这种做法，实质上是把工业用地改变为商业用地，而“工业用地如果转为商业用地，涉及规划调整，应当依法由政府上市组织招拍挂。”
采访中，记者了解到，像祥盛倍得满这样，在工业用地上将工业厂房改建为商业设施付诸经营，在当地并非个案。“县城周边众多的品牌汽车4S店、汽车市场，都是建在工业性质土地上的，按规定，这都是不可以的。”如东县发改委的一位部门负责人直言指斥。
将老厂房开发、改造成商业用房、办公用房或发展商业服务业，是近几年来城市发展第三产业中一种并不少见的做法。然而，无论“退二进三”，抑或转型发展，变更规划用途、兴建商用建筑，均须依法依规履行土地使用手续，维护国土资源权益。
“企业转型，与规划功能变更之间没有必然联系。”南通市规划局用地规划处处长杜煊在接受记者采访时说，规划功能未调整前，原先是工业厂房的，仍是生产性厂房，不得擅自改变用途，否则就是违法，必须查处。“前几年曾有过的一些‘退二进三’政策与规定，现在情况发生了变化，不可照搬，更不能成为违规违法的理由。”
而在当地颇具影响的“祥盛倍得满”的这个“家居广场”倘若“闯关”成功，其占地危害与负面影响，是不言而喻的。
如东县国土部门一位资深人士，就概括其“有三大危害”：
一是，扰乱了土地市场，造成不公平的竞争态势。当前的商业用地价格水平远远高于工业用地，“祥盛倍得满”在未按规划调整的情况下，将工业厂房改建家居卖场，势必对当地通过合法途径购得商业门面房的经营者，以及商业地产企业造成巨大冲击，带来破坏性示范效应，严重损害政府形象。
二是，对政府土地财政造成巨大影响。“祥盛倍得满”当初是以外资企业的方式进来的，土地出让金为每亩7万多元，政府为吸引投资而返还了部分土地出让金，实际上，土地出让金每亩不足5万元。而目前，如东的工业用地价格已是每亩12万元，商业用地则达50万元左右，“把工业用地改成了其他用地，显然给政府的土地收入造成巨大损失”。
三是，破坏了城市整体规划。“祥盛倍得满”所在地块，在规划上就是工业用地，虽然旁边的土地也有商业用途的，但那是经过南通市有关部门批准调整的。政府就倍得满家居广场规划事宜曾开过协调会，结果是被要求“按照规定办理相关手续”，最终没有认可。
有专家指出，擅自改变用地规划、变更土地用途，是与现行法律法规格格不入的。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》就规定，坚决纠正违法用地只通过罚款就补办合法手续的行为;对违法用地及其建筑物与其他设施，按法律规定应当拆除或没收的，不得以罚款、补办手续取代;确需补办手续的，依法处罚后，从新从高进行征地补偿，收取土地出让金及有关规费。
这样看来，一些企业在“退二进三”转型中关涉违规违法的行为，应当得到及时彻底的纠正。（丁亚鹏）
