“地热房冷”现象更为突出
岁末年初，土地市场骤然升温。一线城市的土地市场更是迎来“地王”的井喷式成交。2014年末，广州刷新总价地王，上海单价地王更是两度被刷新。2015年1月7日，北京南四环一幅地块以86.25亿元成为北京新的总价地王。业内人士分析称，地方政府会在年底冲击完成土地供应指标，以增加土地款项的收入，所以岁末年初往往会出现土地出让的热潮。
房价持续下行，土地成交均价为何依然居高不下?一家总部位于广州的房企高管告诉记者，在房价下行压力趋大，楼市回暖遥遥无期的市场环境下，地方政府无疑是想通过高地价来弥补财政收入的不足，同时通过提升地价来推高未来的房价预期。以上海为例，根据第一太平戴维斯数据，2014年四季度上海宅地平均成交楼板价自三季度的每平方米9100元猛涨至四季度每平方米15000元。另据业内人士测算，上海新单价地王的住宅销售成本价至少在9万元/平方米以上。
但专家认为，在楼市步入自发调整期，进入发展新常态的情况下，地方政府沿用以往的托市套路难以奏效。克而瑞信息集团董事长丁祖昱认为，“一线城市成交均价上升幅度虽然坚挺，但二三线城市的土地成交越来越多地体现出底价成交为主的趋势。例如，14日济南13宗土地全部底价成交;16日，济南成交的11宗地块中，有9宗底价成交。以现在的市场行情，二三线城市能够底价成交已经不错了。”
在住宅市场上，“地热房冷”的现象更为突出。丁祖昱表示，“近期，青岛、济南等在楼市成交量未现明显上涨的情况下，新盘价格却有所上涨。如青岛有的楼盘涨幅高达600元/平方米，济南的楼盘也普涨100-200元/平方米。但这样做的结果是，2015年前两周，青岛的新房成交套数和面积环比双双下滑，济南的楼市成交量也变化不大。以价换量仍是王道。”
土地财政的路径难以为继
业内人士普遍认为，目前房地产行业已告别原来的高增长的“黄金时代”，进入平稳发展的“白银时代”。在此背景下，中央单独针对房地产市场出台的调控政策将越来越少。今后，房地产市场调控作为整体宏观调控的一部分，正逐步被纳入全面深化改革的范畴进行全盘考虑。
十八届三中全会提出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。近期，中央相继印发《不动产登记暂行条例》、《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，房地产税立法等楼市长效调控机制也正在研讨中。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，这一系列政策将从根本上重塑房地产行业的发展模式。“这些长期调控手段无疑将增加我国土地市场的供给，未来将有效平抑房价。”中国社科院专家倪鹏飞说，“本轮调整是我国住房市场在前期过度高涨后的周期性衰退和调整，无论对房地产、宏观经济和社会民生都具有一定的积极意义。现在房地产形势发生变化了，地方政府依赖土地财政的传统路径将难以为继，未来地方政府将重点发展服务业，加快当地产业结构转型升级，改善当地的投资和创业环境，以吸引和增加当地的人口导入，才能有效去化住宅存量。”
