“这房子没法住人了。”望着眼前交付不久的明发国际中心“公寓”，罗晓(化名)满面愁容。
据罗晓介绍，在购房时，项目开发商明发集团宣传的通燃气、民用水电，最终在交付时已全部化为泡影。与此同时，所谓的“挑高4.8米”实际净得只有4.6米左右，开发商在销售过程中却通过“放大版”样板间让购房者产生错觉。
记者调查发现，2017年以来，尽管南京市各部门针对“商改住”陆续出台了4份规范文件，但明发集团等房企依旧游走在灰色地带，频打政策擦边球，以至于当地不时陷入“公寓”产品“交付即维权”的怪圈。
在业内人士看来，“商改住”泛滥的根源在于南京商办类产品严重供大于求，商办产品库存难以消化。同时，因普通住宅销售价格不断提高，催生出了市场对小户型、低总价公寓产品的大量需求，但开发商为了促进销售往往会给出“通燃气”等虚假承诺。
“想要解决‘商改住’违规乱象，需要多个部门共同研究两个问题：如何加大小户型公寓的供给?如何解决商办产品严重供大于求的现状?”南京房地产业协会秘书长张辉表示。
“公寓”伪装术
罗晓是陕西西安人，已在南京工作多年。两年前，她在江北新区明发国际中心买下了一套47平方米的“公寓”，彼时单价近2万元/平方米。这和当时周边普通住宅均价2.5万元/平方米相比，价格并不便宜。
当时置业顾问告诉罗晓，明发国际中心是南京市即将绝版的可通燃气公寓，不仅包含民水民电，还拥有4.8米挑高，可做成“双钥匙”Loft。而且项目地处江北新区研创园，无论自主还是租赁在未来都有较好前景。
虽然交付时间比合同约定晚了近一个月，罗晓还是按捺不住入住新房的欢喜，但当她看到新房时却大吃一惊。“厨房没有燃气管道，承诺的民水民电也变成了商用水电。最可气的是，我们自行测量层高只有4.62米，个子稍高些的业主站在二楼隔层根本没法站直。”罗晓说。
3月18日，记者实地走访明发国际中心发现，站在已交付“公寓”的二楼隔层，房顶密集分布着数根紧贴头顶的红色消防管道;而在样板间时，可以明确感觉到空间较为宽阔，站在隔层上距离天花板仍有超过20厘米的空间。
“我们当时看的样板间展示有燃气灶和锅具，置业顾问和中介发来的宣传文字、图片也都显示会预留燃气管道，并承诺保证民水民电。不然谁会花这么高的价格买一间办公房呢?”李进(化名)反问道。
据业主介绍，目前明发国际中心已有近八成的业主参与维权，总数近800人。
业主代表李进曾就配套燃气问题与明发集团工程部工作人员交涉，但被告知：“小区里没有燃气管道的规划，我们现在想补但没有规划做不了。后续如果规划通过了，但燃气管道要不要接入室内就是燃气公司的事情了。”
“我们这个项目是不通燃气的，目前维权业主都是另一家销售代理公司接待的，他们是如何包装宣传的我就不得而知了。”在项目沙盘前，明发国际中心一位置业顾问向记者强调。
在用电方面，早在2016年拿地时，南京供电公司浦口供电营业部曾就明发国际中心供配电取费标准问题给出书面回复称，土地性质为商业，酒店式公寓执行相应的非居民照明电价，后期如有业主持房产管理部门出具的变更为居民住宅性质的相关凭证，可直接办理变更电价业务。
明发集团方面也表示，相关公寓的供电工程已装表到位，现执行商业电价;后期会和供电公司协商，争取根据现场实际使用用途执行相应电价，并由物业统一收集资料、集中代办。
但据业主介绍，明发集团直到现在仍未向供电公司提交任何材料和申请。
南京市江北新区市场监督管理局负责人向记者表示，目前，江北新区已就业主反映的明发国际中心问题成立工作小组，由建设与交通局牵头，市场监督管理局等多个部门协助处理。
不断重复的营销套路
装修华丽的样板间，加上销售人员的“花言巧语”，共同编织出了购房者对于“商改住”项目的幻想。
对于明发集团来说，旗下产品已经不是第一次出现类似问题。位于南京江北新区浦口万汇城地铁站附近的明发财富中心，部分楼栋自2019年开始陆续交房，直到收房时业主才发现房屋与当初置业顾问口中介绍的“公寓”大相径庭。
一位业主代表告诉记者，在购房时样板房、宣传单页全部是按居住功能的公寓套型对外公开宣传销售，而实际交付的房屋却为“办公”性质，因此无法开通燃气。此外，尽管房屋配备了卫生间和烟道，但规划图纸上却没有。
明发银河城也存在类似问题。购房时宣传介绍均为4.8米挑高公寓，兼具住人、办公双重用途。但签约时合同上的“房屋规划用途”一栏为空白，之后置业顾问以需要房产部门盖章为由将合同拿走。但当业主几个月后再次拿到合同时，房屋规划用途一栏已变成“办公”。
据当地业内人士介绍，近年来，南京因违规“商改住”引发的大规模维权不断，常用“套路”主要是隐瞒办公属性;谎称可通燃气、民用水电;以“挑高、层高、净高”三组概念误导购房者，“很多销售人员在售房过程中往往会有意无意地模糊三者之间的概念”。
北京金诉律师事务所主任、北京市法学会不动产法研究会理事王玉臣告诉记者，商改住是一种违法行为，我国任何土地、房产的用途都是有明确规划的。不论是建设、销售还是使用时，都必须符合其规划用途。
“在商业用房相关设计规范中是不包括燃气的，如果开发商在商业用房安装煤气管道就构成违规建设。”王玉臣表示，“商改住”项目维权不断的原因在于，开发商为了促进销售将明明不能用于居住的房子，以居住名义销售，并通过样板间进行误导。“宣传可以通燃气、民用水电，实际却做不到，这会构成虚假宣传。”
二线城市商办困局样本
“南京‘商改住’项目层出不穷，主要还是商办地块供应严重大于需求，同时存在项目远离地铁站、周边没有商办运营氛围和相应配套等规划布局不合理现象。”张辉表示，所以“商改住”产品充斥市场也是市场倒逼的结果，成为了这类产品去化销售的一种突围方式。
戴德梁行数据显示，从2017年开始，南京办公产品空置率开始迅速攀升，2018～2020年连续3年新增供应远远大于净吸纳量。截至2020年末，南京办公市场存量约为189万平方米。其中，第四季度总净吸纳量录得14706平方米，市场平均空置率在25.1%左右。
而当下出现维权的“商改住”项目，大多也是在2017年前后开始对外出售的。为此，南京市对于违规“商改住”也出台了多份规范文件。
例如，2017年3月，南京市规划局、国土资源局、住房保障和房产局三部门联合发布《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》，明确商业办公类非住宅类建筑，其室内建筑功能除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，其余一律不得标注酒店式公寓功能。此外，应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层。
2021年3月10日，南京市规划资源局、南京市城乡建设委员会发布《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》强调，未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓的，可直接不予受理施工许可、消防设计审查或消防验收备案。
尽管禁令层层压顶，但面对去化和利润的双重诱惑，南京违规“商改住”问题依旧屡禁不止。
在王玉臣看来，对于开发商违规“商改住”问题，大多只是被定性为“虚假宣传”，违法违规成本太低。政府监管执法力度还需要进一步加强，不能让开发商借此违规获得高额利益。
“近几年，上海市通过严格的规范和执法，现在违规‘商改住’问题已不多见，但一线城市的做法对于南京这样的二线城市并不完全适用。”张辉指出，一线城市的商办市场更为发达，类似南京等二三线城市如果完全效仿上海市的做法，对于当地的商业地产市场也将造成毁灭性的打击。
张辉认为，解决违规“商改住”问题的关键还是要围绕市场需求来供应土地，逐渐让商办市场的供求变得更加均衡，而不是导致市场有大量库存需要消化。规划部门也应该好好研究市场，不能不顾市场、脱离市场进行规划，规划的地段、指标等都要更加合理。
