吴江：房价暴涨卖方要违约 买方该如何维权？

　　案件回放：

　　新春佳节刚过，苏州地区的房价便持续上涨，二手房交易市场尤为火爆。与此同时，卖方违约的比例也大幅度上升。

　　最近，我们律师事务所接到了大量购房者的相关咨询。其中一个案例：经房屋中介公司介绍，刘先生与高小姐签订了二手房买卖合同，约定刘先生把自己名下的一套房屋以98万元的价款转让给高小姐，高小姐于签订合同当日支付了定金5万元，合同上约定了付款方式、付款时间及过户时间。由于最近房价疯涨，刘先生早就心生后悔，高小姐又正好未根据合同按期付款。为此，刘先生提出要与高小姐解除合同。高小姐无奈之下找律师咨询，刘先生能否解除合同?如果刘先生坚持不卖该怎么办?

　　通过了解案情及审阅相关合同后，律师向高小姐作出分析：合同上约定了付款时间及逾期付款违约金，但并未约定解除合同的条件，故刘先生无法仅凭逾期付款便能解除合同，但高小姐逾期付款得按合同约定承担逾期付款违约金;除非高小姐没有能力履行付款义务，刘先生则可以以高小姐履行不能解除合同。如果刘先生坚持不卖，高小姐已按合同约定支付了房款，则关键取决于买方的态度，即高小姐可以行使合同解除权，要求卖方双倍返还定金或要求按照合同约定赔偿违约金;也可以要求刘先生继续履行合同。听了律师分析后，高小姐表示如果卖方坚持不卖的话，她将起诉要求对方继续履行合同。

　　律师点评：

　　在房价波动较大的情况下，建议签约时买卖双方均应仔细审核合同。如想防止卖方违约，在签约时可约定较短的履行期限和较高的违约金，尽量降低其违约的概率;在合同履行过程中，卖方如有拖延或推诿现象，要及时固定违约的证据;在确认卖方不履行合同时，应及时向法院起诉，以保障自己的权益，实现合同的目的。