10月18日下午，淮安中院召开“全市法院房屋买卖合同纠纷案件审判工作”新闻发布会，通报全市法院房屋买卖合同纠纷案件审判工作情况，发布六起典型案例。市法院速裁庭副庭长邹艳萍，法官助理宋诚出席发布会。市法院新闻宣传处处长赵德刚主持发布会。
近两年，房屋买卖合同纠纷案件呈现什么特点?通报显示，2022年至2023年9月，全市两级法院共受理一审房屋买卖合同纠纷案件2647件。
一是房屋买卖合同深层次矛盾纠纷类型增加。因房地产市场活跃度的原因，且在法院加大诉源治理、诉前调解、联动调解等措施的作用下，近两年来，全市法院受理的房屋买卖案件数量在整体递减，但受社会经济发展形势错综复杂及阶段性政策调控机制的影响，与过去购房者与开发商之间的“两金”争议(即逾期交房违约金和逾期办证违约金)占绝对比例的现象相比，房屋买卖纠纷中涉深层次矛盾及新类型争议不断涌现。比如：受疫情影响延迟交房;开发商资金链断裂、购房者断供悔买产生的确认合同无效、解约纠纷;房屋质量问题、配套设施建设引发的质量异议;房屋销售行为不规范、代理销售权限不确切引发争议等。
二是商品房买卖合同纠纷牵利益主体广、涉诉标的额大，抱团诉讼、片区纠纷增加，使得案件群体性特征更加突显，就案件处理效果对法官提出了更高的要求。一方面，关系普通百姓的民生利益，另一方面，牵涉房地产市场经济稳定发展大局。在审理个案纠纷时，法官不能就案办案，更不能只有法律思维，除依法保护当事人合法权益外，法官还需要提升市场风险意识，在促进交易、建立诚信交易秩序和维护市场经济稳定的社会责任上主动且正面作为，以使案件处理达到社会效果与法律效果的统一。
三是房屋买卖合同诉讼案件的当事人矛盾尖锐、对抗强度增大，使得矛盾化解工作难上加难。涉房屋买卖合同纠纷，尤其是商品房买卖合同，因标的特殊，大部分买房人为房屋倾注了大量积蓄，一旦进入诉讼程序，动辄涉及上万甚至上百万的家庭财产利益。且大部分案件，通常已经过多种非诉渠道协商，协商不成才诉至法院。所以，当事人之间矛盾往往较为激烈，难以调和。有的当事人对司法裁判持不合理预期，不轻易接受调解;有的开发商因难以及时接受调解方案或受审批程序限制，不能畅通沟通渠道，导致双方对立情绪持续累积。相较于其他民商事案件，法官在审理此类纠纷时要花费更多的时间、精力，甚至需多方借力才能实现矛盾化解。
淮安法院为房屋买卖纠纷审判做了哪些工作?据通报，淮安两级法院及时跟踪研判，立足涉商品房、二手房买卖纠纷案件特点，以专业化审判为抓手，深化繁简分流，以达到“简案快审，繁案精审”，针对当事人的诉请，合理规划案件处理流程，整体减少当事人诉讼时耗和经济成本;在日常工作中时刻注重对涉房屋买卖案件审判的指导工作力度，力求做到“类案同判、串案快审”;针对审理中较为典型、突出的问题，通过个案判决的宣传，引导同类型纠纷当事人对裁判结果形成合理预期，减少盲目诉讼和不当维权;完善诉前调解、联动调解与诉讼化解的衔接机制，促进群体性纠纷化解，力争实现“调解一案、治理一片”的社会效果。
经过努力，自2022年至2023年9月份，两级法院进入诉讼的涉房屋买卖纠纷一审案件调撤率达59.83%，二审案件调撤率为40%，较好实现了定纷止争、社会效果和法律效果的有机统一。
下一步，淮安法院将如何提高司法审判在涉房屋买卖领域纠纷化解和社会治理作用?
一是以完善诉前风险化解机制为抓手，深入推进“枫桥经验”，聚焦“抓前端、治末病”，勤宣讲、早介入，做深做实诉源治理工作，推进审判服务职能在诉讼前端的工作深度，努力使百姓能多渠道获得集约高效、便民利民、智慧精准的各项司法服务成果。
二是进一步在提升司法服务水平上下功夫。加强商品房买卖合同纠纷审判专业化建设，打通涉房屋买卖纠纷的难点、痛点，明确裁量规则，释放“类案同判”的司法效能，引导当事人理性面对市场风险，合理衡量诉讼利益，以达到“审理典型一案，化解潜在一片”的审判效果;通过判后释法、司法建议、督促执行、以判促调等触角，强化判后审判职能的延伸，积极参与社会治理，让人民群众感受到法院司法为民的力度和温度。
三是进一步完善“调解优先+府院联动+就地化解”的纠纷化解模式。借助行政调解、人民调解的力量，强化诉讼调解工作，以权利保护和利益平衡为原则，在切实维护群众合法权益，实质化解纠纷的同时，做好房地产行业风险应对工作，依法守护万千广厦，精准服务“保交楼、保民生、保稳定”，助力淮安法治化营商环境建设提档升级。(图文/徐巧凤 赵德刚)
