【案情简介】2015年10月30日，承租人A与出租人B签订商铺租赁合同，约定租期6年，每年租金2万元。合同签订后，出租人B将商铺交给承租人A使用，承租人A将该商铺装修好后经营餐厅。自2015年10月至2019年11月9日，承租人A分五次共向出租人B支付租金10万元。2018年4月，出租人B曾就案涉商铺起诉开发商某置业公司，要求解除案涉商品房买卖合同，并返还购房款。后经调解，出租人B与开发商达成解除房屋买卖合同并返还购房款的调解协议。2020年9月22日，法院向承租人A出具执行裁定书，裁定：1.涤除A与B之间设定的租赁并解除A对被执行人某置业公司名下案涉不动产的占有;2.限A自收到裁定书起三日内自行从上述不动产中迁出。A收到该裁定书后实际经营至2020年9月底。现承租人A诉至法院，要求解除A与B签订的租赁合同，返还租金并赔偿损失。出租人B辩称，租赁合同无法继续履行非我方违约，我方虽与开发商就解除商品房买卖合同达成调解，但案外人未能退还我方的购房款，我方后续对案涉房屋的占有属于有权占有，原告主张的损失无事实和法律依据。
【裁判结果】在承租人依法享有法定解除权的情况下，通过诉讼方式要求解除租赁合同的，应当适用《民法典》第565条第二款关于合同解除程序的规定，自被告收到诉状副本时合同解除。如皋法院在综合评判双方合同履行、当事人过错程度等情况下，依法判令双方解除合同、返还剩余租金并赔偿损失。判决后，双方均未上诉，被告已按判决主文履行完毕。
【法官说法】《民法典》563条第二款规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。该规定与《合同法》第94条的规定一脉相承，赋予了当事人特定情形下的法定解除权。本案中，出租人B已通过诉讼解除其与开发商之间签订的商品房买卖合同，在后续的执行过程中，法院也限令承租人A在三日内从不动产中迁出，双方虽然签订了长达6年的租赁合同，但承租人A实际上已无法继续承租案涉房屋，出租人B通过其行为明确表明不履行主要债务，承租人A据此取得法定解除权。
《民法典》第565条规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。该规定在《合同法》中并无体现，是《民法典》结合实务需求的积极调整，为当事人行使合同解除权提供了新的法定途径。本案中，承租人A未向出租人B发出解除合同通知，而是以提起诉讼方式主张解除合同，在承租人A依法享有合同解除权的情况下，应当认定双方之间的租赁合同自出租人B收到诉状副本时解除。
【法条链接】《中华人民共和国民法典》第563条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
《中华人民共和国民法典》第565条：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除;通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。(如皋市人民法院 金霁)
