中国网·美丽江苏讯 民事执行中，房屋等不动产是财产处置的主要对象，因在房产评估拍卖过程中涉及到房产的权属、租赁、清空等难题，让房产处置成为民事执行中的难中之难，重中之重，尤其是房产的权属问题，是处置房产的前提和基础，在实践中往往有案外人基于共有关系向法院提起执行异议及执行异议之诉，要求法院停止对涉案房产的执行，严重影响案件的执行进程，故对共有房产在执行过程中遇到的相关问题的法律分析和路径选择就显得尤为重要。
共有房产分为按份共有和共同共有，共同共有主要表现在基于夫妻或家庭关系，对房屋共同共有，不区分份额。按份共有表现在当事人基于朋友等关系对房产约定各自份额的共有，共同共有和按份共有的区别就是份额是否明确，在实践中对共有房产的处置通常会陷入以下困境：
一是权属认定难
法院通过不动产登记中心查询被执行人房产情况，一般不动产登记证书上只载明权利人，或为个人或为夫妻，不能准确反映房屋的权属情况，如基于家庭、夫妻、继承等的共同共有不能完全反映出来，特别是一些无建设施工许可，无产权证书的小产权房和农村宅基地房屋，没有权属登记，房产权属及相关权利实难厘清。
二是房屋腾空难
共有财产一般为被执行人及其同住家庭成员共同居住，人多势众且其他共有人并非案件被执行人，对法院要求其搬出房屋往往非常抗拒，加之家里有老人小孩居住，故法院对强制措施的采取比较谨慎，造成共有房屋较一般房屋在清空处置上难度更大。
三是拍卖处置难
共有房产即使厘清权属后，因是共有房产，不可分割，按份共有和共同共有房产还需析产，实践中，对共有房屋是拍卖前析产还是拍卖后就价款按份额分配尚存争议，且因是共有房产，按照房产处置参考价的相关规定，议价不得损害案外人利益，故关于共有房屋不适用议价。询价、评估等参考价确定方式要保障其他共有人的异议权、知情权和优先购买权。参考价固定后，按照拍卖财产规定，进行拍卖时保留价要降价打折，如何拍卖及降价在实践中也争议颇大，主要有以下方式：
(一)拍卖、变卖共有财产份额的，买受人竞得后和原其他共有人构成新的共有关系。如共有人之间产生纠纷适用关于共有的相关法律规定解决。
(二)共有财产参考价固定后，按照其他案外共有人的份额，保留相应价款，对属于被执行人份额的价值进行降价打折。
(三)共有财产参考价固定后，对整体进行打折降价，成交后按照各自份额来分配，案外共有人只能按照份额比例分配。
对第一个问题，共有房产权属确定问题，主要依据不动产登记证书上载明的权属状况，同时在住所张贴执行公告，告知案外人对共有权利的申报方式和途径，从事前事后把后权属确定关。
对第二个关于共有房产清空问题，房屋腾空始终是财产处置的重点难题，在依法保障被执行人尤其是其他共有人居住条件下，对拒不搬出的果断予以拘留、罚款，符合拒执罪情形的移送公安追究刑事责任，同时可联动协调当地供电供水部门，予以停水停电，督促被执行人尽快腾空房屋。对一些价值不大的共有房屋，要坚持生存权高于财产权原则，多采用其他执行措施执行案件，争取法律效果和社会效果的双赢。
对第三个关于共有房产的处置问题，寻求对共有房产处置时遇到的问题的途径要回归到法律规定中来，关于共有财产处置的法律规定主要有《物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的动产或不动产，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割，没有约定或约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有基础丧失或者有重大理由需要分割的可以请求分割，第一百条规定，共有人可以协商确定分割方式，达不成协议的，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物进行分割，难以分割或者因分割减损价值的，应当对实物折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。根据上述法律规定，对共有的房产等不动产，如能分割即分割后拍卖被执行人的分割财产，如不能分割，即就拍卖、变卖等所得价款中执行被执行人所占份额。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有的份额内的财产，对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当予以准许，诉讼期间中止对该财产的执行。从上述法律规定可以看出，对共有房产的处置权上是没有争议的，因被执行人不能履行法律文书确定的义务，法院依法处置属于被执行人所有的共有房产毋庸讳言，属于物权法规定的有重大理由需要处置情形，案外人不能因主张对共有房产的共有权利而阻却法院执行，只享有知情权、异议权和优先购买权等法律规定的权利。
因共有房产属于不可分之物，在共有人不同意分割或其他无法分割情形下，共有人析产诉讼和债权人代位提析产诉讼是否是房产处置的前置程序，按照上述法律规定并不能得出肯定结论，物权法和最高院司法解释只提出如共有财产无法分割可以进行析产诉讼，但法院在处置共有房产后依然可以根据具体案情和法律规定对成交的价款进行分配，并可以依法保障共有人的权利，且将析产诉讼定为共有房产的前置程序不具有可操作性，实践中，绝大部分共有人既然不同意析产，抗拒法院执行，自不会提析产诉讼，且无论是共有人提析产诉讼还是债权人代位提析产诉讼，都将耗时耗力，时间短则3、4个月，长达近一年，执行案件不能也不会中止在那等析产结果，所以从效率和结果上，在保障共有人的优先购买权等权利下对财产处分后再分配都是较为合理的选择。
再者就是如何拍卖，对第一种拍卖方式，因共有房产不可分，在确定参考价后，拍卖份额，买受人竞得后和原共有人形成新的共有关系看似比较合理，实则存在诸多缺陷，法院拍卖的标的物为共有房产，是实物，有具体的面积、坐落和价格，而拍卖的份额类似于股权类的虚拟权利，并非实物，买受人竞得的只是和其他共有人共有房产的权利，共有关系一般都基于家庭、夫妻、朋友等关系，即使买受人竞得共有房产份额后也会因缺乏共有基础终将导致共有关系破裂，矛盾纠纷不断。且拍卖份额时，按份共有还好说，份额已经固定，但共同共有的份额确定需要析产、结合权属登记、调查和具体案情来定，在拍卖时就固定份额不仅不实际也会损害其他共有人的异议救济权利，故该种拍卖方式不可取。
第二种拍卖方式，对共有房产确定参考价后，按照份额保留案外共有人的价款后，对被执行人所有的份额进行降价打折，举一例，房屋为张某、李某按份共有，各自占50%，张某为被执行人，李某与案件无关，房屋评估价为100万元，按照该种拍卖方式，现保留50万元给案外共有人李某，另对张某的50万元依据拍卖规定打折，如打八折即90万元成交，这样不损害案外共有人的合法权益，在实践中也是选择较多的方式。
第三者拍卖方式，对共有房产确定参考价后，对整体进行拍卖，成交后按照份额进行分配。以上例举之，评估价为100万元，整体打八折即80万元成交，40万元作为被执行人张某所有，另40万元由案外共有人李某所有。这种拍卖方式简易快捷，房产确定参考价后即行拍卖、变卖，成交后根据房产权属和具体案情来分配，并给予案外人共有人对分配方案异议权利，通过对分配方案异议和诉讼权利的保障，来消弭法院依职权进行分配的不足。
第一种拍卖方式因上述缺点已被摒弃，第二种和第三种拍卖方式均存在各自的优点和不足，共有权不同于抵押权等优先权，抵押权为担保物权，是在抵押物拍卖、变卖所得价款范围内优先受偿的权利，法院只要依职权在法律规定范围内降价打折即可，而共有为所有权，在强调执行规范化的今天，执行要有法可依，有法必依，第二种拍卖方式优点在于保障其他共有人的合法权益，按份共有情况下直接将被执行人份额打折后整体拍卖，简单快捷高效，但在共同共有下，未析产确定份额情况下直接依职权确定份额进行拍卖，损害其他共有人异议获得救济的权利，第三种拍卖方式优点在于注重效率和保护其他共有人异议救济权，但该拍卖方式缺陷是明显的，损害了案外共有人的所有权，仍以上例，第二种拍卖方式李某获得50万，而第三种拍卖方式李某获得40万元，缺陷显而易见。综上，结合二者的优缺点，笔者认为第二种拍卖方式进行改良即可成为较为可行的拍卖方式，即对共有财产确定参考价后，根据共有财产和权属登记和调查，结合案件的具体情况，严格审慎的确定共有人的份额，在保留案外共有人的份额后，对作为被执行人的份额进行降价打折进行评估拍卖，并将上述份额确定情况在执行裁定书和执行公告中载明，送达各个共有人和利害关系人，给予其异议救济的权利，承办法官在审查异议情况时可先行或同步进行共有房产的拍卖，这样既保障案外共有人的异议救济权利，也能让房产拍卖快捷高效，故笔者认为此拍卖方式作为处置共有房产的诸多路径中应为上佳选择。(姚月梅 盱眙县人民法院常务副院长、张宝林 盱眙县人民法院科员)
