近日，由西安市住房和城乡建设局制定的《西安市房地产经纪信用信息管理办法》(西规〔2022〕011-住建局004号，以下简称《办法》)正式出台。
自明年起，西安市房地产经纪机构信用等级从高到低依次划分为A、B、C、D四个等级。其中，对D级经纪机构将进行重点巡查检查、公示，采取失信联合惩戒等措施。
起草背景
创新监管理念 不断提升监管能力和水平
西安市住房和城乡建设局工作人员介绍，为促进房地产经纪市场持续健康发展，规范房地产经纪机构和从业人员经营、执业行为，营造公平诚信的市场环境，根据中、省、市加快构建以信用为基础的新型监管体系的要求，充分借鉴其他省市信用评价成果经验并结合我市实际，制定了《西安市房地产经纪信用信息管理办法》。
《办法》创新监管理念、监管方式，大力推进行政管理由“准入管理”向“事前事中事后管理”转变，建立贯穿市场主体全生命周期的监管体系，将构建以信用为核心、“守信处处受益，失信处处受限”的新型市场监管格局，对我市房地产经纪高质量发展将起到积极的推动作用。
如何监管?
房地产经纪机构信用等级分为A、B、C、D四个等级
《办法》明确，房地产经纪机构及从业人员信用信息由基本信息、良好信用信息、不良信用信息构成，凡是在西安市行政区域范围内从事房地产经纪服务活动的经纪机构及其从业人员都将纳入信用管理;《办法》对房地产经纪信用信息的采集、公示和修复、等级评定、加分行为、扣分行为、联合激励和失信联合惩戒等方面都有明确规定。
其中，房地产经纪机构与从业人员信用信息分为基本信息、良好信用信息、不良信用信息，信用评价周期为1年，实行动态调整并公示。房地产经纪机构信用等级，从高到低依次划分为A、B、C、D四个等级。
《办法》明确对A级以上经纪机构进行优化检查频次、公示推荐、提供绿色通道服务、优先推荐参与行业评先评优等激励措施;对C级经纪机构主要采取增加检查频次等措施;对D级经纪机构将进行重点巡查检查、公示，同时不得参与评优评先，还将采取失信联合惩戒等惩戒措施。
何时实施
《办法》自2023年1月1日起正式施行
《办法》自2023年1月1日起正式施行。届时，“西安市房地产经纪信用信息平台”也将同步上线，机构及群众可通过登录西安市住建局官网查阅房地产经纪机构及从业人员基本信用信息及信用等级，挑选合适的房地产经纪机构及从业人员。
信用信息谁采集?
区县住房建主管部门负责采集等工作
西安市住房建设行政主管部门负责全市房地产经纪机构及从业人员信用信息管理工作的统筹监督,建设房地产经纪信用信息管理平台，完善信用信息管理规则，指导区县住房建设行政主管部门、开发区管委会开展房地产经纪信用信息管理工作。
西安市房产交易管理中心负责房地产经纪信用信息评价、公示等行政辅助工作。
区县住房建设行政主管部门、开发区管委会负责本辖区房地产经纪机构及从业人员信用信息的采集、应用、修复等管理工作。
《办法》明确了信息采集“谁监管、谁采集，谁产生、谁负责”的基本原则，采取“自行申报、自动采集、主动录入”相结合的方式进行，同时针对信息采集可能出现问题，开通了线上异议申诉渠道。
对中介有何影响?
严重失信 将面临失信联合惩戒等惩戒措施
《办法》明确，建立初始信用信息档案时，房地产经纪机构基础信用分值设定为60分。依据《西安市房地产经纪良好行为信用加分标准》、《西安市房地产经纪不良行为信用扣分标准》对经纪机构经营行为进行信用评价，实施积分量化管理，按照机构信用评价结果将经纪机构信用等级划分为A、B、C、D级，信用等级评价周期为1年，信用等级随其信用分值情况动态调整。
房地产经纪机构信用分值90分(含)以上，信用等级评为A级;80分(含)至90分(不含)的，信用等级评为B级;60分(含)至80分(不含)的，信用等级评为C级;60分(不含)以下的，信用等级评为D级。
监管部门对信用等级A级的房地产经纪机构，实施以下激励措施：
(一)在日常检查、专项检查中优化检查频次;
(二)定期通过门户网站向社会公布信用A级机构名单，共享至信用中国(陕西西安);
(三)优先推荐参与各级政府、行业协会商会组织的行业评先评优活动;
(四)其他激励措施。
对信用等级为D级的房地产经纪机构，实施以下惩戒措施：
(一)区县住房建设行政主管部门、开发区管委会进行重点巡查检查;
(二)不得参与各级政府部门及行业协会商会组织的行业评先评优活动，通报至行业协会;
(三)在西安市住建局门户网站公示;
(四)依法共享至信用中国(陕西西安)实施联合惩戒;
(五)法律法规规定的其他管理措施。
同时，对于房地产经纪从业人员存在严重不良信用行为的，将通报至行业协会，由其采取行业自律惩戒措施。
如何扣分?
不良信息扣分项最高一次扣20分
《办法》明确，依据《房地产经纪管理办法》及相关法律法规政策，按照房地产经纪经营活动的相应影响程度，对信用加分和信用扣分标准进行细分，制定了12项良好信息加分项，按照一般、严重的危害性，制定了10项不良信息扣分项。
其中，按照《西安市房地产经纪良好行为信用加分标准》，房产经纪机构获得国家部委、省级、市级等表彰会有1-5分的加分。
对于房产经纪机构的不良行为的信用扣分，则严格了许多，最高的一次扣分将达到20分。
其中，每次扣10分的不良信用信息行为为：
(1)在经纪服务活动中协助服务对象伪造公文、证件、印章;
(2)房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用;
(3)提供代办贷款、代办不动产登记等其他服务，未向委托人书面告知服务内容、收费标准等情况，未经委托人书面同意的;
(4)签订房地产经纪服务合同前，未向交易当事人说明和告知规定事项;
(5)未按规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同;
(6)未按规定实施明码标价制度，未在经营场所醒目位置标明服务项目、服务内容、收费标准及相关房地产价格和信息;
(7)未提前向服务对象书面告知，收取费用;
(8)利用虚假或使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈;
(9)将一项服务分解为多个服务混合捆绑标价;
(10)未完成房地产经纪服务合同约定事项或服务未达到服务约定标准收取佣金;
(11)两家以上机构合作开展同一业务向委托人增加收费;
(12)捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格;
(13)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价;
(14)未经委托人书面同意，擅自对外发布房源信息;
(15)未将资金存入交易资金监管账户，擅自划转客户交易结算资金;
(16)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易;
(17)泄露或不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益;
(18)为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利;
(19)改变房屋内部结构分割出租;侵占、挪用房地产交易资金;
(20)承购、承租自己提供经纪服务的房屋;
(21)为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务;
(22)通过报纸、广播、电视、网络等途径捏造、散布房地产虚假信息。
每次扣20分的不良信用信息行为为：
(1)违反其他法律、法规禁止行为的;
(2)拒不履行人民法院判决、仲裁机关裁决、行政处罚决定，或被列入人民法院失信被执行人名单;
(3)引发重大负面舆情，造成严重恶劣影响。
对购房者有何作用?
通过信息平台可直观机构经营状况
该《办法》的实施，对于购房者有哪些作用呢?
西安市房产交易管理中心负责人介绍，《办法》以加强信用监管为着力点，创新监管理念、监管制度和监管方式，强化事前、事中、事后全过程监管，不断提升监管能力和水平，进一步规范房地产经纪市场秩序，优化营商环境，推动高质量发展。
按照《办法》要求，房地产经纪机构一般不良信用行为最短公示期为3个月，严重不良信用行为最短公示期为6个月。
房地产经纪机构公示期满后起可持相关佐证材料向区县住房建设行政主管部门、开发区管委会书面申请信用修复。经审查确认且完成整改的，或信用认定依据被依法撤销的，区县住房建设行政主管部门、开发区管委会应于3个工作日内报送市住房建设行政主管部门取消不良信用信息公示。
购房者可登录西安市住建局官网查阅房地产经纪机构及从业人员基本信用信息及信用等级，挑选合适的房地产经纪机构及从业人员。
