5月21日，首批参与南京市存量房“以旧换新”活动的10位业主代表正式签约。在首批完成线下验房并出具评估价格的 100套房源中，有52位业主确认成交。南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉说，“以旧换新”作为这一轮稳楼市政策举措中的创新性做法，既盘活存量房产又优化增量住房，起到一举两得的效果。
记者了解到，在此之前也有其他城市尝试收购存量房“以旧换新”，市场反应不一。南京破题存量房“以旧换新”为何有较好市场反应，市场还有何期盼，如何行稳致远?记者进行了调查。
签约业主：“老破小”换成电梯房
在活动现场，记者见到喜气洋洋来签约的华志勇夫妇。他们告诉记者，自家房子在建邺区南湖一带，是个没有电梯的“老破小”，“我们家在7楼，每天回家要爬楼，早就想把房子换掉，换个有电梯的房子养老。”
这次“以旧换新”活动让华志勇夫妇实现了心愿。他们选的新房是栖霞区的颐和缦山项目， 115平方米，三房，比老房子大30多平方米。夫妻俩对这次置换很满意，“新房在城东，自然环境好，很适合养老。有了电梯房，再也不用担心爬不动楼梯了。”
这是华志勇夫妇“老破小”换电梯新房的心愿达成时间表：4月27日看到南京安居建设集团发布“以旧换新”试点公告，4月29日到安居集团活动现场咨询，当天乘坐服务车辆到新房现场看房，5月2日交意向金，5月16日旧房评估价出来，5月21日正式签约。
旧房难卖、置换难，是此次签约业主遇到的共同问题，也折射了房地产市场改善性需求的潜力所在。签约业主李伟告诉记者：“我父母的房子在鼓楼区老城区，没有电梯，他们年纪大了上下楼困难。想增加电梯，邻居们却始终达不成统一意见;想卖房，挂出去两年了无人问津，偶尔接到电话都是中介希望降价的。父母只好搬到江北的一家养老院去住。”看到存量房“以旧换新”活动后，他迅速报名，并为父母选了一套在养老院附近的颐和铂岸江璟新房。120平方米老房子置换130平方米新房，旧房评估价占新房总价的70%多，补足余款，7月可拿新房。李伟开心地说：“非常荣幸能成为第一批‘以旧换新’业主。”
此次签约业主徐女士的“换房时间表”更短，从登记报名、意向认购，到中介评估、确认成交，仅15天。徐女士原本就住在颐和铂岸江璟，一直想把鼓楼的老房子卖掉，在同一小区给父母也买一套。如今，她和父母如愿换上新房，她用“惊喜”两个字来形容此刻心情。
“自4月27日发布存量住房‘以旧换新’公告以来，受到社会广泛关注，市民登记报名、意向认购积极踊跃。”南京安居建设集团相关负责人说，截至5月20日，线上、电话、现场等各类咨询约3450组，“南京房产微政务-房帮宁-宁换新”平台登记意向报名约4150组，初审符合条件的登记约3430组。现场累计来访约2230组，缴纳新房意向认筹金的换房人515组。
旧房估价：流程公开公正，结果较为客观
在签约现场，业主均表示对旧房子的评估价格较为满意。
华志勇说，“达到心理预期了”。同小区的房子两年内都没有成交案例，最终评估价到底会给多少，他起初心里也没有底。最后收到工作人员报来的价格，华志勇觉得很客观，表示认可。
李伟说，当时三家评估机构一起来家里现场评估，拍照片、填表格，最后工作人员给出的价格，“比我心理预期略低，比市场价略高，我们接受。”此外，相比自己卖房省去了中介费，这一点也让他感到很满意。
签约业主孙琳佳告诉记者，自己在南京建邺区的一套小房子已经在二手房网站挂了两年多了，一共被“砍价” 12次，最多一次直接降了 50万元，“心态都绷不住了”。此次评估机构给出的价格没有此前担心的“大砍刀”，“评估价较为公正，符合房子所值。”
“我们通过机制来保障结果客观。”南京安居集团相关负责人说，“比如怎么遴选评估机构，评估工作前进行培训，规范工作流程。但我们不去干涉每一家的评估结果。每个客户会有3家评估机构上门，出3份评估报告，最终选取中间值。”他表示，首批成交完成后，将进行流程复盘和总结，找出问题和不足，调整优化整个试点策略和方向。
目前二手房评估工作正在有序进行中。在上周完成首批次100套房源线下验房、评估结果出具等工作后，安居集团又从评估机构库里摇号选定了2批评估机构，开展第二批200套房源的验房评估工作。这一批房源，预计6月上旬可基本完成现场查验，并于上门时间之日起5—8个工作日出具评估结果，反馈给业主。
存量房“以旧换新”活动得到南京各相关部门的有力支持。南京不动产登记部门联手房产和税务部门，共同搭建快速响应沟通小组，为安居集团提供不动产转移登记、资金监管、税费缴纳等政策解读和咨询服务，推动“一件事一次办”。南京市不动产登记中心还设立住房“以旧换新”服务专窗，提供点对点办证服务。
市民期待：更多区域、更多房源
去年下半年以来，江苏各地以不同路径探索存量住宅“以旧换新”。去年 11月，苏州太仓区尝试以国企收购的方式支持市民存量住宅“以旧换新”，受到市场好评。随后，苏州相城区、海安市、南京市、无锡梁溪区纷纷跟进，启动国企收购方式存量房“以旧换新”。
张辉认为，国企收购方式存量房“以旧换新”是这一轮稳楼市政策举措中的创新性做法，直击房地产市场痛点——盘活存量房源、激活新房市场。闲置的存量房收购之后可用作租赁住房，解决住房刚性需求，盘活存量房源;存量房卖掉后，可有效满足居民购买改善房的需求，激活新房市场。
南京此次能够成功“破题”，二手房的评估模式、评估价格尤为关键，此外，还与活动覆盖面大、新房房源选择多有着重要的关系。南京市主城六区(玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区)存量房均可参加，可以置换河西中、河西南、南部新城、马群、江北核心区等板块的 14个新房楼盘。
在签约现场，不少业主表示，南京存量住房“以旧换新”试点“房源充足，且不少项目位于南京主城区，有得选”。首批“以旧”限额2000套，可供“换新”的新建商品住房房源约7800套。
采访中，也有不少市民表达遗憾，如浦口区、江宁区的存量房不能参加此次活动，此外，14个新房楼盘的选择空间仍然较为有限。在颐和铂樾府，记者遇到手握3套旧房迫切需要置换的孙女士，跑了4家楼盘却未选择到心仪的意向房源。
南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为，目前2000套的试点数量相对庞大的置换需求还远远不够，而且仅限于安居集团自己开发的楼盘，地段位置受到一定限制，辐射的人群相对有限。
根据最新市场消息，近期南京“收旧换新”可能在一定条件下扩围到更多房企的在售项目，给予换房人更多选择空间。
持续发展：依城施策，路径多元
存量房“以旧换新”活动已在全国越来越多的城市展开。随着武汉、深圳、上海等地相继加入存量住房“以旧换新”阵营，根据中指研究院监测，截至5月20日，全国已有超60城推出住房“以旧换新”措施，推进商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”，成效初显。
纵观全国存量房“以旧换新”，有“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式。在“中介优先卖”模式中，二手房出售环节的不确定性较大，促成“以旧换新”成效不明显。与之相比，“国企收旧换新”效果较明显。我省的南京、苏州、南通启东、无锡等城市均采用“国企收旧换新”政策。
不同于中介帮卖和国资收购，南通海安市走出存量住房“以旧换新”第三条道路。今年初，海安市出台试行商品房“以旧换新”政策，依据“谁回收、谁置换、谁收益”原则，其特点是新房开发商收购业主旧房，政府负责服务、促成交易，自由度高。国企、民企开发的楼盘都可以参加“以旧换新”。海安首轮试点 9个参与“以旧换新”的楼盘来自 5家开发商，其中民营企业超过一半。在换新过程中，住建局还借用拆迁过程中的房票这一工具，作为“以旧换新”买卖双方的交易凭证，由政府部门盖章生效。
58安居客研究院院长张波说，从全国来看，单一市场化的“以旧换新”在房价下行期间效果有限，而各地方政府以及地方国企参与较深的“收旧在先”模式，效果更为直接。收旧房源和保障房结合更是在城市层面起到高效加速库存去化、加快保障房供给的双重效果。这一点在商品房明显供大于求，并且保障房规划体量大的高能级城市体现尤为明显。
张波建议，各地需明确收旧目标，并加大政府参与力度，先努力加快“收旧”，才能带动“换新”。
吴翔华表示，基于南京安居集团的企业特性，收回来的房子可以做保障、人才、租赁房之用，这一创新办法是否能够广泛推广、可持续发展?“以旧换新”要行稳致远，还需要更多房企参与进来。
“如果‘以旧换新’后续推出更多房源，且进一步扩大可置换的覆盖区域，新政策有望作为激活市场的重要举措，在促进房地产市场进一步平稳健康发展方面起到越来越重要的推动作用。”张辉说。(刘霞 刘春 王晓映 周敏)
来源：新华日报·交汇点
