紫御华府捂盘半年仅开40套 超高定价引质疑

　　从2011年8月到2012年8月，开盘信息如走马灯一般多次更改，时至今日仍有多数购房人不知其具体开盘时间；7栋楼座分别于去年底和今年5月拿到预售许可证，但至今仅有一栋楼在售；开盘一个半月，仅成交6套房源，捂盘半年开40套……
　　
　　位于朝阳区亚奥板块的紫御华府，在广告语中是与百达翡丽、香奈儿等顶级奢侈品齐名，要重塑中国豪宅的楼盘，以公园地产、生态楼盘为其最大卖点之一，却紧邻高压线塔群，数倍于周边在售楼盘的售价也一度遭到业内质疑。
　　
　　捂盘半年销量成谜
　　
　　“现在在售的7号楼是在今年6月底开盘的，到现在只剩下十几套房源了”。8月13日，紫御华府的销售人员对记者如此表示。
　　
　　随即，记者在北京市住建委网站上发现，7号楼40套房源在售，拟售均价83232元/平方米。但仅有6套房源为网上联机备案，均价52968元/平方米，其余全部为待售状态。也就是说开盘一个多月以来，销售率仅为15%，实际售价仅为拟售价格的63.6%。
　　
　　不仅如此，记者在住建委网站上发现另一件蹊跷的事情。
　　
　　事实上，紫御华府早在去年年底就已经拿到首批三栋楼的预售许可证。据北京住建委网站统计显示，2011年12月4日，紫御华府拿到首批预售许可证，包括6、7、8三栋楼合计84套房源，预售均价在83232元/平方米-89888元/平方米之间。
　　
　　今年5月27日，该项目又有四栋楼再次领证，分别为3号楼、5号楼、1号楼和2号楼，合计推出147套房源，拟售均价分别为73012元/平方米、69085元/平方米、72987元/平方米和69282元/平方米。至此，紫御华府的所有7栋楼已经全部领证。
　　
　　据该项目销售人员称，紫御华府仅开盘一次，唯一在售楼座就是7号楼，其他楼座何时开盘，无人知晓。
　　
　　此外，在多家地产门户网站上，记者发现紫御华府的开盘信息跨越了从2011年8月到2012年8月的整整一年时间，每隔2-3个月就会释放一次即将开盘的信息，其最新公告的开盘时间为“预计今年8月”。
　　
　　定价远超周边两倍
　　
　　根据房屋管理局规定，一般来说，在获得预售许可证之后的10-15天内，商品房就必须开盘销售。显然，紫御华府在获得预售证半年时间之后才开盘一栋楼，已经违背了相关规定。
　　
　　据记者了解，出于营销考虑，的确有项目在拿到预售许可证后不马上开盘，等到蓄客差不多后再开盘，以争取开门红的业绩。但紫御华府经过长达半年的蓄客后，销售业绩依然如此惨淡，令人着实不解。
　　
　　对此，有业内人士指出，销售业绩不佳与该项目过高的价格定位有关。
　　
　　据悉，该项目南侧的万达大湖公馆，目前二手房房源均价为35318元/平方米，而同属亚奥板块的其他在售新盘，均价也普遍在2万-3万元/平方米之间，如润泽公馆均价25000元/平方米，北京城建世华泊郡均价25750元/平方米，天润福熙大道均价27000元/平方米。
　　
　　紫御华府位于朝阳区奥运村乡安立路西侧，是北京金力投资有限公司2009年9月通过竞拍获得。当天经过95轮激烈竞争，金力投资击败北京华远，以13亿元竞得，该宗地成交价折合楼面地价约14900元/平方米。竞拍结束后，金力投资有关负责人表示，该地块将建成高端项目。该项目的定位和定价受到业内高端关注。
　　
　　2011年10月8日，中国指数研究院发布了一篇针对紫御华府的新盘价格测评报告。该报告通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素。基于中国房地产指数系统样本，通过市场比较法测评出的该项目价格为39021元/平方米，而通过典型投资收益法测评出的项目价格为32484元/平方米。
　　
　　但是，当年12月紫御华府取得首个预售许可证后披露的拟售价格却令人大跌眼镜。
　　
　　如今，以7号楼的拟售价格83232元/平方米为准，该项目定价中，土地价格占比仅为17.9%，远远低于业内1/3的比例。目前市场在售的公认标杆豪宅——位于东四环内的广渠路金茂府，成交楼面价为15314元/平方米，首次开盘售价仅在45000元/平方米。
　　
　　高压线旁的高端豪宅
　　
　　对于远高于周边项目的高定价，紫御华府销售人员介绍说，园林景观、交通以及精装修是项目的三大亮点，也是区别于周边项目的高定价所在。
　　
　　据项目资料介绍，“紫御华府拥享奥林匹克森林公园680公顷静谧自然，近享景藏公园、高尔夫球场以及清河水系；园内以太师椅理念筑园，打造冠领京城的十米飞瀑景观，全冠移植千株名树。”
　　
　　广告语上，紫御华府是与百达翡丽、香奈儿、劳斯莱斯等顶级奢侈品齐名，要重塑中国豪宅的楼盘。
　　
　　但记者在周边探访时发现，七栋楼虽已接近封顶，但项目自身打造的园林景观还没有任何迹象。夏日的骄阳下，这个豪宅项目周边只有施工带来的噪音和尘土以及临时搭建起来的小吃店，并没有营造出“重塑中国豪宅”的理念。而销售员张口必提的“紧邻”奥林匹克森林公园，距离项目步行至少需要30分钟的路程。
　　
　　记者看到离这个区域最贵项目最近的恰恰是醒目的高压线塔群。
　　
　　销售人员表示，这些高压线今后将统一入地，不会影响业主生活，但当记者追问何时能入地时，却没有得到确切回答。
　　
　　销售策略被迫调整
　　
　　惨淡的销售业绩与过高的市场预期形成了鲜明对比，开发商不得不进行调整，因此出现了实际售价与预售价格大幅差异。
　　
　　“接下来开盘的6号楼位置更好一些，离路要远一些，但价格也更贵”，销售员表示，预计售价将在65000-70000元/平方米之间。
　　
　　虽然开发商已经降低了实际售价，但远远高于市场行情的价格依然令购房者感到不满。
　　
　　“6万元/平方米的价格绝对算得上高端豪宅了”，一位正准备购买高端楼盘的购房人对记者表示，这样的价位对项目所在区域环境、项目本身的装修级别、园林绿化条件等等都有极高的要求。“要么在核心区享受便捷的城市资源，要么在郊区独占某种稀缺元素，要么是项目本身的品质无与伦比具有不可替代性，如果不具备至少其中的一项，那就是‘伪豪宅’”。但在这位购房人看来，紫御华府的价值与其定价并不匹配，“远不值这个价”，她说。