2013年年底，刘女士(化名)从中介手中购买了一套马群地铁站附近百水芊城小区的二手房。85平方米的房子，总价只需80万元。如今，已经在这套房子里居住了1年多的刘女士，依旧不是房子的户主，想要过户却遇到诸多麻烦。为何这套房子如此低价?刘女士又为何迟迟不能成为户主?
贪便宜80万低价购买85平经适房
“我当时手上大概有80万的存款，从2013年春节后就开始看房子。因为是外地人不能贷款，所以80万已是我能承受的最高总价了。”刘女士告诉记者，但仅靠手里的80万，很难在南京买一套交通便利的房子。正当刘女士一筹莫展的时候，突然发现百水芊城小区有一套85平方米的二手房，总价只需80万。更让刘女士心动的是，刘女士只要先交50万就可以先住进去，剩下的30万，到2015年的6月再补上即可。
刘女士告诉记者，这套二手房是一位南京本地老人拆迁后分得的经济适用房。根据《南京市经济适用住房管理实施细则》(宁政发[2008]116号)规定，经济适用房上市交易需满足购房发票记载时间满五年，且房屋所有权人拥有第二套住房两个条件。而刘女士购买这套经适房时，房子未满五年，老人和她的子女也没有第二居所，当时并不符合上市交易条件。
刘女士告诉记者，他们当时是以借款的形式操作完成的交易。老人给刘女士写了个50万欠条，房产证和土地证放在刘女士这做抵押，等到五年期满，房子再正式过户，刘女士补齐剩余的30万;如果届时不能过户，房子还给老人，老人将按照银行贷款4倍的利息把50万的本息一次性还给刘女士，在这之前，刘女士可以先行搬进房子里居住。
没想到房主突然离世，过户成了烦心事
然而到了今年4月，距离当初商议的过户时间只剩两个月，原房主老人却突然生病去世，她的子女也联系不上。“本来老人去世，房子要由子女继承后再过户，可是她的子女也没有第二居所，依旧不满足经适房的上市条件，而且我也联系不上她的子女。”随后，记者联系了当时代理刘女士办理购房业务的中介方。中介负责人告诉记者，他们也一直在帮刘女士联系老太太的子女，但直到目前还没有任何进展。
“在南京，这种提前上市交易经济适用房的不在少数，不过由于风险较大，我们一般不会推荐这种房源。”据中介负责人介绍，在南京，经适房和安置房的提前上市交易，买卖双方通常会以借款的方式来完成交易，留下需要上交给国家的差额收益金作为给买家的保障，在完成过户后再上交。
南京市房改办工作人员表示，居民拆迁分得的经适房，上市交易后卖方要上交交易差额的50%给国家作为收益金。刘女士未付的30万，就是需要上交给国家的部分。
中介负责人告诉记者：“这种暂时不能过户的房子会比同小区同户型可以过户的经适房便宜很多，这套房子就比可以过户的同户型房子要便宜25万左右。对于很多低收入或不能贷款的人群来说，这种低价格和付款方式极具吸引力。风险就是房子过户可能会遇到各种问题，之前也出现过卖家因房价上涨而毁约的情况，无法过户的风险很大。”
律师说
可走法律途径
谨慎购买经适房
江苏永衡昭辉律师事务所律师王宏表示，像刘女士这样的情况，必须要由子女继承老人的房产后才可进行过户。“如果一直联系不到老人子女或者老人子女拒绝配合过户，那么可以考虑走法律途径。子女要继承老人的房产也必须继承老人的债务，刘女士可通过法律途径要求其子女还钱，如果还款有困难，可协商以房产抵押，进行过户。”王宏律师说。
王宏律师还提醒，如果老人子女愿意赔付借款的本息，那么刘女士是无权要求过户的，因为之前的房屋交易本身就是不合规的，且在法律上来说，50万是卖方的借款而不是刘女士购房的钱，刘女士与卖方之间并没有房产交易行为。“如果要购买经济适用房，一定要十分谨慎，确认房屋是否符合上市交易的条件。对于暂时不能过户的‘风险房’，建议不要购买。”
