2月13日晚间，中国基金业协会（以下简称协会）通过官方微信发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下简称“4号文”），对私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。
从文件中禁投的5类房地产私募资产管理计划可见，通过私募资产管理计划，以委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式获取融资的房地产企业将受到直接影响。
禁投16城普通住宅地产项目
“4号文”明确规定，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。这些热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。这意味着，在这些热点城市，房地产企业无论是拿地、项目并购，还是公开举牌等都将受到影响。
与去年11月份证监会证券基金机构监管部下发的《关于CISP系统“资管月报”报表更新相关事项的通知》，以及银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》中限制范围一致，此次受限的16个城市均是房价上涨较快的热点城市。
梳理私募资管备案4号文全文，有几大关键点：首先，热点城市以债权形式投资于普通住宅项目不备案；土地出让金资金来源审查具有穿透原则；“债权投资+房地产开发企业+土地出让价款或补充流动资金”三个条件同时满足则禁止；对于私募基金信息披露要求和资金监管要求更为明显。
值得一提的是，此次调控限制的是热点城市的普通住房房地产项目融资，并未限制商业地产项目和保障房等更多物业类型的投资行为。
房企融资下滑资金成本将受考验
自去年10月以来，银监会、证监会、发改委、沪深交易所等部门密集出台各类政策限制资金流入房地产领域，房企融资就一直被业内视为2017房地产行业最大的担忧之一。
业界分析，大部分房地产私募基金都投向住宅开发项目，而掐断房企这方面的融资渠道，是为了抑制资产泡沫，符合央行“去杠杆、抑泡沫、防风险”的政策取向。
中原地产研究中心数据显示，2017年1月份，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，同比下滑达92%。这一低迷态势，自去年四季度就已逐渐显现。
业内人士称，此次私募资管备案4号文针对的16个热点城市，正是全国排名前50房企中绝大部分已经布局的城市，“尽管进入这些城市之前，公司已有资金安排，但后续融资，因为新规出台，将面临大范围调整；或者说目前正在备案的融资就要修改游戏规则了，受影响层面多大完全要看公司现金流情况”。换言之，现金流情况将影响企业后续融资进度与融资方的谈判，房企资金成本、自有资金需求量、现金流等情况将发生巨变。
对此，不少房企人士称，“4号文”的影响从目前来看，还没有完全体现出来，要在3-4个月之后，新政的效力才会有所发挥，届时，行业的资金问题有可能逐渐暴露，因此不少房企人士认为现在要找钱，积极储备，同时控制付款节奏。
中原地产研究中心分析认为，最近2个月发债难度加大，房企将明显提高资金价格，并且海外融资难度也越来越大。伴随调控趋紧，发债等渠道还有可能继续收紧，房企未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题，所以也要求房企加快销售回笼资金。
南方日报记者 许蕾
