业主花97万元买一套公寓，其中12万元未列入购房合同
记者调查
“购买一套 97 万元的公寓，其中有12万元未列入购房合同，仅以服务费、咨询费名义开具了收据。”近日，多位成都茂业豪园业主反映其在购房过程中，被收取了6-18万不等的“服务费”，并就此多次维权。成都茂业豪园为何会出现这种情况?该操作是否涉及违规?购房者在购买公寓项目时，需要留意哪些问题?记者对此进行了调查。
购房者在不同房间分别支付两笔房款
“去年我在成都茂业豪园项目购买了一套公寓”，成都茂业豪园业主刘先生表示，在前期销售环节，售楼部销售人员计算了房屋总价、按揭方案等。然而，在签署合同时，刘先生才被告知，要划去一部分，将总房款分成两笔缴纳。
刘先生表示，销售人员称该操作是为购房者避税，同时还拿出了其他业主签署的合同，“我们卖房都是这样的，总价变少其实是好事，业主能够少交3000元的契税。”随后，刘先生在不同的房间分别刷卡支付了两笔房款，对于后一笔款项，销售人员开出的收据为服务费，由成都大同四方文化传播有限公司(以下简称：大同四方)收取。
根据刘先生提供的文件，双方最终以总价85.19万元的价格签订《商品房买卖协议》，同时向大同四方全额支付居间服务报酬、咨询服务费，两项服务费用总计12万元。
成都茂业豪园业主吴女士也遇到了相似的情况。“我是由链家带往项目的，销售表示不会收取中介费，但到缴纳房款时让分开交。”吴女士说。
刘先生表示，他了解到的大部分业主都是通过这样的方式缴纳的房款，涉及服务费6-18万元不等。除大同四方外，其中部分款项还被汇入了私人账户。“目前做低合同价格很普遍，相当于常规操作了。”在刘先生提供的音频中，销售人员如是言之。
成都茂业豪园业主表示，在发现问题后，曾尝试与项目开发商——茂业商业股份有限公司(以下简称：茂业商业，股票代码：600828)沟通，不过，茂业商业称该楼盘已委托给联合创展(北京)房地产经纪有限公司(以下简称：联合创展)代理销售，对业主反映的收款方并不知情。
联合创展则称，业主曾签订承诺书，同意支付该笔服务费。对此，茂业豪园业主方面表示，销售人员并未告知该费用属于服务费，只说了分开支付。怀疑销售人员当时拿出的是空白合同，混在购房合同中让业主签署，“因为承诺书上的数字部分字迹不同。”
“成都市青羊区税务局草堂税务所工作人员向大同四方询问时，刚开始其矢口否认收了钱。后来我把收据和付款凭证交给税务局，大同四方才同意开发票。”吴女士表示，“这不仅是补发票的问题，他们涉嫌偷税漏税，收取服务费也是违法行为。”
就在接到草堂税务所反馈后数日，11月17日，大同四方再度以承诺书为由，要求吴女士“开发票要自己承担税费”。业主表示，截至目前，大同四方尚未开具发票。
此外，茂业豪园业主认为，项目或存在虚假宣传等问题。“购房者在售楼处看到的宣传户型页面上标注的是公寓户型，置业顾问在购房过程中明确告知我们这是公寓可以住人，包括装修建议等。”但是在项目交付后，部分业主办理居住证时被告知无法办理，原因是该房产在合同中性质(用途)为“商业办公”，而非前期销售时工作人员所说的商住两用公寓性质。
茂业商业未收到公司相应部门报备
“梦启豪园 如约而至”，《金融投资报》记者11月20日在现场看到，在位于成都宏济新路的茂业豪园小区外侧，相关宣传依然醒目。根据现场公示工程信息，茂业豪园由茂业商业建设，于2018年11月15日竣工。
茂业商业2018年年度董事会经营评述显示，该公司九眼桥项目(成都茂业豪园)占地9618平方米，开发总建筑面积近6万平方米，其中公寓可售面积约2.07万平方米，住宅可售面积约2.23万平方米，商铺可售面积约0.14万平方米，车位可售个数约352个，面积约1.5万平方米。2018年，该公司实现签约面积1.97万平方米，签约面积占总可售面积的44%。
根据财报数据，2018年，茂业商业归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润10.93亿元，同比增长40.01%;经营活动产生的现金流量净额26.72亿元，同比增长111.11%。对此，公司指出，报告期地产板块茂业豪园项目开盘及收到购房款是主要原因之一。
而2019年前三季度，茂业商业经营活动产生的现金流量净额减少62.17%，“上年同期茂业豪园项目开盘收到购房款较本期多，以及本报告期销售小幅下降。”被指是主要原因。
就茂业豪园项目相关情况，《金融投资报》记者致电茂业商业，其投资者关系部工作人员表示，目前没有收到公司相应部门的报备，具体情况需先行了解后回复。截至发稿，该公司尚未回复。
11月20日，《金融投资报》记者先后前往联合创展成都分公司与大同四方工商登记营业场所，但未找到两家公司。其中，联合创展成都分公司营业场所——青和里南段55号某办公室，为某智能家居公司;大同四方营业场所——清江东路1号某办公室，则为某财税咨询公司。据该公司人员介绍，在该址办公已经一年多了。
随后，《金融投资报》记者致电联合创展公司总部，工作人员拒绝转接相关负责人，并以“项目上的事情不清楚”、“这里不负责业务”为由挂断了电话。
律师说法宣传存误导 疑涉嫌违规避税
那么，对于成都茂业豪园项目销售过程中服务费等费用的收取，是否涉及违规?对此，四川省消委会顾问律师、四川博绅律师事务所主任律师李凊表示，如果购房者支付的总费用与签订房屋买卖合同的总价是一致的，不出具发票不合法。如果是按照“成都茂业豪园”项目业主方指示或“成都茂业豪园”项目业主方委托的中介公司指示，分开汇入不同账户、以及个人账户的行为可能涉嫌规避税收。如果购房者支付的总费用与签订房屋买卖合同的总价不一致的，在房屋价款之外增加了中介费用，且中介收费后不开具发票，涉及事前未如实告知消费者，侵犯了消费者的知情权，且中介收费后不开具发票的行为也是逃避国家税收的不法行为。
“对于房屋买卖本身来讲，就房屋买卖的具体问题进行具体约定，应当由双方就具体问题形成合意，且双方关于房屋买卖的约定不属于合同法规定的致使合同无效或效力瑕疵的法定情形。”四川智见成律师事务所合伙人、主任律师杨川平表示，本案中，若在签署合同前即被告知“待支付价款”构成为购房合同款、合同外的中介服务费等其他费用，购房者可自行选择继续签订购房合同或不签订购房合同。在此种情况下，若签订购房合同，则表示认可合同内容，同时应当要求开具等额发票，因此仅开具收据、不开具发票行为违反了《中华人民共和国发票管理办法》第十九条之规定;若在签署合同后才被告知合同价款的具体构成，且在合同中未明确提示或约定中介服务费等费用，则侵害了购房者的自主选择权。
对于购房者表示未见承诺书内容，由于字迹不同，怀疑当时签字为空白合同这一疑问，杨川平表示，字迹不同，若怀疑签署字迹为伪造，在司法实践中可申请鉴定，证明并非购房者承诺，这个在法律上可以得到支持;但若购房者签署了空白合同，本身会为购房者带来相应的法律风险，司法实践中要结合其他证据来看，例如签字时能证明空白和合同的照片等。
此外，李凊表示，公寓中一种是办公物业属于商务公寓，其用地性质为综合性用地，一种是可以居住的物业属于普通公寓，用地性质为居住用地。将“办公”物业作为“公寓”宣传销售，对消费者有一定的误导。
投资建议注意合同中房屋现状
受住宅调控影响，近年来，不在限购之列的公寓产品颇受投资者青睐。据锐理数据，2018年成都公寓共成交约389.43万平方米，较2016年上涨超3倍。不过，随着前期集中消化结束，选择买入的购房者开始减少，公寓产品的整体热度下降。2019年1-8月，成都公寓成交约240.99万平方米，同比2018年同期下降10.9%。
“基于目前国内房地产管理存在不规范，现实中存在将商业用房作为‘商住两用房/公寓’销售的情形。”李凊指出，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，居住用地为70年，而商业用地仅为40年;且根据《物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。也就是说，住宅用地到期后自动续期，而商业用地到期后需要根据法律规定办理。
李凊建议购房者，在购房时应当了解清楚拟购买的公寓是属于商业用房的办公公寓还是普通公寓，其土地使用权性质是综合性用地、居住用地、商业用地中的哪一种。
需要留意的是，目前多地已对“办公改公寓”明令禁止。以成都为例，2017年4月，成都市规划局等多个部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，其中明确要求，商业、办公类建设项目(含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分)应当严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途。同时，对商业、办公类建设项目，开发企业和中介机构不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住，不得出现酒店式公寓、商务公寓等违规宣传用语。
杨川平表示，“在签订购房合同时，要特别注意购房合同中所列明的房屋现状，包括但不限于房屋自然状态、用途等。”对此，杨川平建议，首先，要明确当地的房屋买卖政策;其次，要了解该开发项目所涉及房产的产权及用途等具体信息，是否履行了法定手续，五证是否齐全;再次，关注开发商的信誉度;最后，签订合同时应留意合同内容，认真阅读合同条款，存在疑问的应咨询专业人士，及时留存证据。
