不仅换房失败
还损失了100万元违约金
近日，北京消费者曲女士
提起与中介机构麦田房产
签订的这份置换合同
就连连叹气
置换合同?
去年8月19日，曲女士与麦田房产签订了一份房屋置换合同。该合同的特殊性在于能够保证买卖行为同时进行，即卖掉原来的住房，再买进一套新房，实现“一次置换成功，完成两次交易”。按照合同约定，李女士需先卖掉自己位于北京市朝阳区远洋万和城B区的“旧房”，获得购房资格后再购入远洋万和城A区的一套“新房”。
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换房失败赔百万违约金
消费者称业务员的
解释使她报价过高
曲女士回忆说，麦田的业务员曾告诉她，她的房子可以卖到1200万元，如果将顶层客厅的承重墙拆掉，房子的通透性会更好，售价也会更高。曲女士表示：“就是因为业务员的解释，让我对房屋出售非常乐观，所以最后把房源价格定为1250万元。”
曲女士想要购买的“新房”的房主报价1700万元。曲女士告知中介，她能接受的房屋差价为400万-450万元，为保证顺利换房，希望“新房”的签约价格能再降低一些，同时“旧房”的出售价格保持相对稳定。“如果换房的价格差高于这个范围，我就不考虑换房了。”经过三方协商，最终，“新房”的签约价格降到1637万元，符合曲女士的换房预期。
让人始料未及的是，去年二手房市场最佳售房时间“金九银十”过去后，曲女士的房子依然没有卖掉。10月13日，麦田房产的业务员主动联系曲女士，表示房子需要降价到1098万元。一个多月后，业务员告知曲女士，希望其再次降价至1000万元，以保证房屋的顺利出售。
对于业务员突然提出的降价建议，曲女士十分不满，认为对方存在失职行为。“降价的时候他们的经理跟我说，签约时他就批评了经手这件事的业务员，觉得当时挂网的房价过高，实际根本卖不到那个价格，而且我明确说了自己的经济承受能力，他们为什么不及时提醒我?”
事后回想整件事时，曲女士发现，麦田房产业务员的失职还体现在很多方面。比如，业务员曾建议她拆掉客厅的承重墙，称售价可能会更高。但曲女士签约后请专业人士入户施工时才得知，顶层的承重墙不能拆除。其次，整个签约过程非常草率，“新房”的产权人在签约过程中始终未露面，也没有视频确认，合同中也没有相关联系方式，从头到尾都是代理人接洽，合同中产权人的签字也是由代理人代签的。另外，对于合同中的一些关键条款，尤其是违约金等，业务员没有进行详解，更没有进行风险提示。
曲女士透露，由于麦田的不作为，导致她与“新房”房主沟通困难，多次错过解决问题的机会。“当初双方签约完成后，对方代理人想和我交换电话号码，被麦田的业务员制止，说不符合要求。这也直接导致了我们后期沟通不畅，解约困难。”另外，在去年10月第一次得知自己房屋的售价需要降至1098万元时，曲女士曾请业务员转交给房主一封信，提醒对方可能要面临解约风险，希望能尽早采取措施，避免双方损失，但是业务员未转交信件。11月，她再次写信给房主，业务员仍未转交。“两次错过了尽早解约的机会，导致我最后非常被动。”
曲女士表示，她在签约时共交纳了200万元定金，在询问业务员如果违约是否需要全额赔付时，对方表示需具体协商。“但实际上，根据《关于购房资格的协议》，最多扣除100万元，因为麦田业务员的失职，导致我们双方对于赔偿金额都不清楚。”
今年3月，由于仍未能成功出售房屋，曲女士没有获得购房资格，只能谋求解约。经过多次商讨，4月19日，曲女士与房主签署解约协议，赔付违约金100万元。但让曲女士非常生气的是，在她签署解约协议的第二天，“新房”就在麦田同一家门店成功被售出了。对此，她认为麦田房产隐瞒了实情。“他们早就做好了一房二卖的准备，但是麦田什么都没有告诉我，我觉得自己被骗了，白搭了100万元违约金。”
曲女士认为，此次换房失败，除了她自己不够谨慎小心外，麦田房产也存在极大的失职行为，因此要求对方承担50%的违约金，即50万元。
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中介致歉否认失职
麦田称不存在新房“一房两卖”
愿赔偿消费者10万元
5月28日，笔者跟随曲女士前往麦田房产远洋国际店商讨相关赔偿事宜。对于曲女士的损失，对方表示非常遗憾，但不认为是业务员失职，因此不能满足曲女士的赔偿要求。
麦田房产客服部人员王娜对于整个换房过程，以及双方存在的争议点进行了复盘。针对曲女士质疑的“麦田没有尽到提醒义务”，王娜出示了业务员与曲女士的微信聊天记录。记录显示，业务员告知了曲女士同一小区相同户型类似条件的房屋成交价格，远低于1200万元。同时，在曲女士询问自己的房子定价是否偏高时，业务员也表示“有点高”。经手此事的业务员表示，他曾建议曲女士将房屋上网价格定为950万-1000万元。对此，曲女士认为，麦田出示的只是对其自身有利的部分聊天记录，她确实在定价过程中因业务员的部分建议高估了市场行情，只是很多证据都没有注意保存。对于950万-1000万元的挂网价格建议，曲女士表示完全不记得这件事，无法分辨真伪。
曲女士认为，即使前期“旧房”的挂网价格偏高，在与“新房”房主签约时，业务员也完全可以再次对其进行风险提示。“但是他们没有提示，他们想当然地高估了我的经济能力，这也是导致我换房失败的重要原因。”对此，麦田业务员表示：“所有决定都是客户自己做出的，我们尽到了应尽的责任。”
对于“新房”是否存在一房二卖的问题，王娜表示纯属巧合。据其介绍，曲女士想要购买的这套“新房”在多家房产中介公司均有挂网，曲女士解约的第二天，即4月20日，另一位买家了解到了相关情况，通过麦田很快达成了交易。中介不存在欺骗行为，更不存在一房二卖的情况。
针对曲女士质疑的业务员没有及时转交信件，对赔偿金解释不清，导致双方沟通不畅解约困难重重等问题，业务员解释说，曲女士当时表示“信件只是初稿，你也帮着看看”，之后也没有明确说明信件可以发送了，他误以为是曲女士改了主意，所以转交信件一事最后不了了之。而关于赔偿金的问题，业务员表示，之前并未明确告知曲女士只需要赔100万元，是希望她有个心理预期。
王娜表示，经手此事的3名业务员并无严重过失，对于曲女士的遭遇，麦田表示非常遗憾，愿意进行一定程度的补偿。“如果曲女士下次再接受我们的服务，服务费可以打折。”
截至笔者发稿，麦田房产表示愿意赔偿曲女士10万元以示歉意。曲女士未接受该和解方案。
专家
观点
中介若有过错须担责
北京汉鼎联合律师事务所律师汤浩表示，由于消费者与房产中介各执一词，对关键法律事实还需进一步调查，仅从消费者投诉的情况来看，房产中介没有向消费者提示房屋出售的风险，没有及时告知目标房屋有第三人购买，违反了《房地产经纪管理办法》的有关规定。
另外，《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。汤浩认为，房产中介没有有效传递委托人对交易相对人的意思表示，违反了居间人的忠实义务。“如果消费者走法律途径维权的话，假如能证明房产中介确有过错、未尽到合理提醒义务，对此次委托方违约应该承担补偿责任。在双方不能协商解决的情况下应根据双方举证，由法院站在公允立场进行责任分配，可能最终会由房产中介根据过错情况承担部分或全部违约金。”
