老盘推新
“你知道海淀区北五环边上的强佑·清河新城吗?2006年第一次开盘，现在已经是2019年，竟然还有房在卖!” 日前，北京商报记者随同看房人宋鑫(化名)来到了北京海淀区内八达岭高速与北五环清河交汇处、上清桥西北角的强佑·府学上院，见到了宋鑫口中的 “超级大盘”。
之所以将上述项目称为超级大盘，一是因为其体量巨大。东临八达岭高速西侧辅路，南依清河北岸，西至社会福利院，北至清河北路，占地23万平方米、总建筑面积80万平方米，其中综合商业面积就近乎20万平方米。二是因为开发年限已久。公开资料显示，这个首期名为“清河新城”，二期及当前在售三期名为“府学上院”的项目，距离2006年首期面世，已经开发建设至第13个年头。
尽管对外宣传项目系该区域为数不多的在售商品新房，但从北京商报记者当日走访项目售楼处情形来看，因只有零零散散的几组客户到访，售楼处略显冷清。
据项目现场销售人员介绍， 府学上院项目三期(包括6#、7#)为准现房，目前有两居、三居产品在售，两居建面为83-126平方米，三居建面为180平方米。当前在售楼盘为6#，开盘于2018年10月3日，共计290套房源，主力户型为83平方米实用两居、126平方米舒适两居、180平方米奢华三居，总价在600万-1400万元区间。房源得房率约80%，毛坯交付，预计交房时间为2019年12月31日。
此外，北京商报记者了解到，这个十余年前开盘的项目，每一期的售价都在走高，且开发商有意后续继续提价。
“2006项目年首次开盘，2016年推出的二期均价在6.5万元，当前三期单价在7.5万-8万元区间，因为区域价值起来了，周边配套也逐渐完备。”现场销售人员表示，项目仍具有升值空间，三期待售的7#也是2019年底交房，考虑到北京楼市行情以及届时已成现房，有希望提价到8.5万元/平方米。“内部报价已经报上去了，只待市住建委审核。”
强佑·府学上院首期至三期售价的提升背后，是海淀区房价的长期上涨。
来自诸葛找房的统计数据显示，海淀区新建商品房销售均价在2017年越过6万元/平方米的门槛，而通过海淀区2010年以来销售均价变化情况来看，2016年海淀区新房销售均价上涨迅猛，同比上涨60.16%，2017年受调控政策影响，涨幅收窄，仅为21.74%;2018年在严格的调控环境下，海淀区新房销售均价下跌，同比下跌12.58%。
产权缩水
房屋产权是由房屋所有权和土地使用权两部分组成，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按用途确定，居住用地为70年。老盘推新，考验的不仅是项目的产品力及配套完善度，还要考虑到项目的产权时长。强佑·府学上院则因开发周期较长，面临着产权年限随项目开发建设缩水的情况。
据现场销售人员表述，项目拿地于2001年，住宅用地产权将于2071年到期。按此计算，府学上院在售住宅产权已经缩水近20年，剩余产权还有50余年。另悉，该项目整体计划开发建设18栋住宅楼以及1栋商业综合体，当前1-5#、8-10#等8栋已先后于几年前开发完毕，商业综合体——甲一号楼也早已投入运营，当前三期6#及7#皆为准现房，正处于建设中，后续还将有8栋楼会接连动工并入市销售。总结而言，项目待售以及剩余未建楼盘产权年限将更短。
就项目开发进展缓慢的原因等问题，北京商报记者致电强佑地产，工作人员表示应采访清河公司并提供了联系方式，不过截至记者发稿，所拨打电话未接通。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英分析称，大盘开发建设进展缓慢原因主要有两点：一是开发商方面，大盘的开发进度跟开发商的资金及开发策略有关，开发商的资金是否充足、开发策略是否符合市场需求等都是影响大盘开发建设进度的因素;二是政府规划建设，大盘的开发进度跟政府后期规划建设相关，后期政府对该地块附近的规划发生变化也将影响大盘的开发进度。
此外另有分析师表示，现实中确实存在超级大盘因分期销售导致开发周期较长的情况，不过按照销售人员表述，强佑·府学上院项目自2001年拿地、断断续续开发建设近20年还在卖，如此长的开发建设周期在北京房地产市场比较少见，开发商是因为资金链承压无力建设，还是存了“捂盘惜售”的心思不得而知。
不过值得一提的是，6# 290套房源均已办理预售项目抵押。根据预售项目抵押信息，抵押类型为在建工程及土地使用权抵押，抵押权人为兴业银行(18.050, -0.15, -0.82%)股份有限公司北京房山支行。
此外，北京商报记者了解到，除了销售人员津津乐道的“三纵一横三地铁”交通网络以及小有利好的清华附小分校处于社区旁、4家三甲医院汇聚周边外，府学上院项目也则存在户型设计平庸的现实。
根据售楼处提供的主力户型图，83平方米小两居的主卧及次卧分别为北向及西向，客厅则为西向。这样的设计导致卧室与客厅的采光和通风都会受到影响;126平方米的大两居则呈现 “类L型”，次卧及厨房并列排在户型最北侧，其下依次排列着公区卫生间、餐厅、客厅及阳台。但狭长的通道式设计不但减损了户型整体的采光效果，还造成了房屋功能空间的浪费。此外，该户型厨房与餐厅距离较远，功能分区上存在瑕疵;180平方米的大三居户型则为侧立的“类U型”设计，但两个次卧均为北向设计，在当前主流市场上已经非常少见。此外，180平方米尺度户型设计成如此狭长的厨房也比较遗憾。
“总体来说，上述几个户型设计缺乏亮点，居住舒适度一般，如果和市面上热门楼盘户型相比，强佑·府学上院的户型设计缺乏竞争力。 ”一业内人士分析。
签约数据一般可以直接反映出楼盘的受欢迎程度。市住建委交易信息显示，府学上院并没有销售人员口中所说的那样“抢手”，尚有一定选择空间。根据市住建委预售商品房住宅项目公示信息，备案名为“清和嘉园”的府学上院，截至目前共取得了6期预售证，距离当前时间相对较近的预售证号为京房售证字(2018)119号，发证时间显示为2018年9月29日，即强佑·府学上院在售的6#。此批次获准销售的住宅有290套，住宅拟售价格74504.98元/平方米，当前仅成交71套(截至2019年5月22日)，成交均价为74694.22元/平方米。
此外，6#另有80套房源已经预订，1套房源正处于资格核验中;若剔除上述房源，还有138套房源在售。这也就意味着府学上院自从2018年10月开盘8个月以来，去化约52.4%
看房人的担忧
“买个126平方米的大两居，楼层好点的话，总价就近千万了。可是因为产权缩水就要少住20年，想想还是觉得有点亏!”府学上院住宅年限的缩减，成了宋鑫心里的一个结。
不过宋鑫称，销售人员宽慰他，房产证上的70年产权，指的是土地的使用权年限，到期的只是土地使用时间，不是房产，到时候可以继续缴纳土地出让金重新取得房屋土地使用权。如果国家有拆迁计划，则无偿征用土地，并对地上物作价补偿。“房屋的所有权永久属于购房者，这个不用担心，如果需要拆迁，会依照当时的市值评估价格来做赔偿的。”
北京商报记者了解到，《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
就上述关于住宅用地使用权届满后续期的规定，实际上，市场之中也存在一些不同的看法。有分析称，相关规定给了买房族一颗“定心丸”，自动续期解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题，消除了购买者对土地使用权年限的后顾之忧。但也有些人担心，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定，这也给产权带来了不稳定的因素。
宋鑫的担忧似乎还没有消除。
“尽管如此，我还是对于产权缩水有些介意，模糊的到期续约实际上没有给我实在的安全感。如果后续土地出让金以市值评估，房产也在我购买后确实有所升值，预期自己还是比较吃亏。”宋鑫如是说。
