与业主有纠纷，物业有权停水停电吗?少数业主在小区私搭乱建，物管不作为怎么办?自己和物业有没有签过合同，合同内容又是什么?小区的电梯广告等经营性收费需要向业主公示吗?业主以各种理由拖欠、拒交物业费怎么办?……以上住宅小区中并不少见的身边问题，困扰当事人，也困扰着物业管理行业的进一步健康发展，引起了监管部门的高度关注。
涵盖内容广 实用条理性强
住宅物业合同示范文本呼之已出
8月7日，江苏省工商行政管理局联合江苏省住房和城乡建设厅、江苏省消费者权益保护委员会制定发布了《江苏省住宅物业委托服务合同(示范文本)》，希望通过该合同示范文本对住宅物业服务进行规范引导，切实保护合同双方当事人的合法权益。
此次发布的《江苏省住宅物业委托服务合同(示范文本)》是省工商局会同省住房和城乡建设厅、省消费者权益保护委员会多次研究认证、反复修改，并经省工商局合同格式条款审查咨询委员会专题审议，再由省工商局官网予以公示，向社会各界广泛征求意见，保证了示范文本的公平公正和权威性。
针对眼下住宅物业暴露的热点和难点问题，示范文本几个显著特点令人瞩目。
首先是强调了委托服务：物业公司的工作本质是服务，管理只是手段和形式，并且该服务是经业主授权后才能进行的服务，通过强调委托服务，明确了业主与物业之间的法律关系，有利于双方履行各自的职能。其次是突出了合法性：由于国家和地方对物业管理非常重视，出台了许多关于物业管理的法规及文件(如物权法、物业管理条例、江苏省物业管理条例、江苏省住宅专项维修资金管理办法、江苏省物业服务收费管理办法等)，对物业经营活动作出了比较详细的要求，但市场上使用的物业合同并没有很好地反映出法律法规的要求，甚至有的条款还和相关法律法规相违背，而该合同文本则严格贯彻了法律法规的要求。第三是涵盖内容比较全面：除了包含法律、法规规定的内容外，还增加了部分约定项目，这些约定项目正是物业服务中实际存在并容易产生分歧的内容。第四是比较注重条理性：由于物业服务内容比较多，市场上使用的部分合同表述不够清晰，造成实际使用不便。为此，该合同对物业服务的内容以法律法规的要求为基础，进行了科学的归纳总结，比较完善地概括了物业服务的内容。第五是强调了实用性：合同文本的设计完全从方便使用的角度出发，甚至对勾选项目的设置、表格设置等填写方法都作了备注提示。
打击霸王条款 保护当事人权益
利用合同监管解决行业顽疾势在必行
有关专家表示，市场经济是契约经济，市场中的一切交易都是以合同为载体。近几年频频曝光的各类消费欺诈和陷阱无不以表面“合法”的合同，特别是以不公平的“格式条款”为外衣来侵害国家和消费者的合法权益。
“格式条款”是合同一方当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。现在许多行业的合同都是以格式条款的方式订立的。由于格式条款是合同当事人一方拟定的，当事人必然会做出对其有利的设计，于是出现了许多免除自己责任、加重对方责任、排除对方权利等不公平的“霸王条款”。由于格式条款广泛应用于交易中，损害的不是某一特定对方当事人的利益，而是广大消费者的利益，更损害了市场交易秩序。因此，合同监管、格式条款整治工作在当前推进商事制度改革和加强事中事后监管的大背景下显得尤为重要。通过对一份合同的梳理整治，往往可以整顿一个行业的秩序，尤其在事关民生的重大公用、公共服务等领域，消费者处于弱势地位，利用好合同监管这把利器，便可从根本上解决行业顽疾，净化行业环境，从而保护消费者的利益。
据省工商局合同处负责人介绍，从2012年至今,省工商局连续开展“整治利用合同格式条款侵害消费者合法权益专项行动”，每年选取两到三个民生重点、热点行业进行集中整治。6年来全省工商和市场监管系统共对供水、供电、供气、电信、旅游、房地产交易、装饰装修等20多个行业的格式条款进行了集中整治，检查各类格式合同10.31万份，发出行政指导建议书4720份，责令整改通知书7450份，组织开展行政约谈6100余次，纠正了违法违规格式条款1.59万条，查处各类合同违法案件2866件，罚没款4824万元。经过连续不断整治，从近年来消费维权和12315的投诉情况可以看出，监管部门所关注和整治的重点行业利用合同侵害消费者权益的现象在逐年下降，合同违法案件发生率在逐年减少，全社会合同信用观念在逐步提升。
聚焦社会热点 把准民生脉搏
工商监管部门加强源头管制果断“亮剑”
如果说，查处格式条款违法行为是事中事后监管的重要措施，那么，制定和推广合同示范文本，对于合同缺陷、合同陷阱和霸王条款等则起到公众期待的事前避免和防范作用，是加强行政指导的另一项重要措施。制定推广合同示范文本有利于当事人了解、掌握有关法律法规，提升社会合同法律意识，引导规范合同签约履约行为，在预防因合同陷阱或霸王条款等问题引发的合同纠纷、维护公平正义方面发挥了至关重要的作用。
近几年，工商部门始终关注民生热点，扎实推进合同示范文本制定推广，创新和探索了一条以指导和服务为主的柔性监管模式。目前，省工商局先后与省住建厅联合发布了《江苏省住宅装饰装修工程施工合同》《江苏省存量房买卖居间合同》《江苏省房屋租赁居间合同》《江苏省居民生活供用水合同》，与省商务厅、人社厅联合发布了《江苏省家政服务合同(员工制、中介制、派遣制)》，与省林业局联合发布了《集体林地承包合同》《集体林权流转合同》，与省农委联合发布了《江苏省农资加盟连锁合同》和《江苏省农村土地流转合同》等十多种合同示范文本，取得了很好的社会效果，初步形成“以事前预防为重点，以事中控制、事后惩戒为保障，以社会共治为载体”的合同监管体系。
省工商局下一步将继续聚焦社会热点、把准民生脉搏，集中力量加强在公用行业、新兴行业的合同监管，力求通过合同示范文本的推广，打破行业“潜规则”，平衡缔约双方权利义务，切实维护市场公平，切实保护消费者权益。计划在年内再制定发布《江苏省居民生活供用气合同》和《江苏省教育培训服务合同》示范文本，并通过多种手段和形式持续加大合同示范文本的宣传推广力度，营造舆论氛围。与此同时，还将在省级层面着力构建示范文本网络共享平台，进一步提升示范文本的社会知晓度和认可度，提高消费者的合同法律意识。
