正值“金三银四”楼市传统旺季，南京新房市场因供应不足相对冷寂，二手房市场成交却始终保持活跃，成为观察楼市现状的生动窗口。
成交稳中有升分化明显
9日，记者来到链家地产雨润大街门店，河西南一套价值475万元的学区二手房刚刚成交，买卖双方正在签署合同。房产经纪人杨进告诉记者，这套房子挂牌仅一天。“这段时间店里挂牌量增多，因为河西很快有一批新房源上市，不少人急着卖旧买新，报价相对实在，这套学区房房主让价好几万元，所以成交速度很快。”
杨进透露，二手房挂牌后，有的几小时卖出，有的挂牌400多天却鲜人问津。总体来看，小户型、低总价房源抢手，总价超过600万元的房子成交相对迟滞。近期二套房贷款利率上浮25%-30%，购房成本明显变高，改善房源销售难度显著加大。
21世纪不动产珠江路店工作人员表示，“小户型低总价二手房供不应求，尤其是小户型学区房备受市场关注。以珠江路附近二手房为例，非学区二手房报价3万-3.5万元/平方米，长江路小学和九中附近学区房报价5万元/平方米左右。店里上周挂牌18套二手房，目前成交七八套，学区房居多。”
据365二手房网统计，2月南京二手房挂牌均价28756元/平方米，3月为29370元/平方米，攀高的学区房报价对整体二手房报价产生拉动作用：2月南京学区房挂牌均价41310元/平方米，3月升至42217元/平方米。
365二手房网主编王玉分析说，从网签数据看，春节后南京二手房成交量稳中有升。但分析成交房源结构发现，市场分化明显，刚需房成交周期在缩短，改善房成交周期却在拉长。“今年上半年贷款额度紧张，刚需担心房价进一步上涨，选择早买为安。”王玉说，南京公积金贷款新政落实到位后，对刚需购房还将进一步产生利好。
人才落户新政催生需求
10日上午，记者来到南京市房地产交易登记中心，前来办理房产过户的市民，在窗口排队取号。等待拿号的吴先生告诉记者，上月初南京人才落户新政出台后，他第一时间就去办理落户申请手续，一旦完成落户，将很快在主城区购买一套小户型安居。
11日上午，在南京市政务服务中心，专程从北京赶来的95后小伙孟宇星正在这里办理人才落户手续。小孟是辽宁人，去年从大学毕业后在北京从事教育类工作。他说，想在南京落户，买套二手房，“最近朋友在帮忙看房，倾向于买70-100平方米的户型。我加入的一些QQ群里，好多人也在议论落户后的买房问题。”
杨进拿出手机向记者展示最近一套二手房的交易情况：“油坊桥莲花新城嘉园小区的一套房子，73.6平方米，3月25日挂牌，报价205万元，还价5万元后成交，3月27日签约。购房人是刚来南京落户的一位年轻人。”他说，近期刚需客户较多，200多万元的房子特别好卖。“油坊桥一带的拆迁安置房出让已满5年，符合上市条件，近期转手出售的不少，报价普遍偏低。我有3个外地来宁工作的同事，在人才落户新政执行后直接办理本科落户，在油坊桥的清荷园小区买了房。”
链家地产嘉业阳光店中介经纪人张翔最近也接待了一位年轻购房者。“毕业一年，高学历，直接落户。在栖霞买了一套小户型二手房，总价156万元。”他说，上月以来，前来咨询购买总价200万元左右小户型二手房的人有所增多，4月、5月刚需房成交量预计还会上升。
“今天店里签了两单二手房成交合同。40岁以下本科生可直接落户南京的政策，对二手房成交有促进。”在南京富春江东街林升不动产门店，一位房产经纪人告诉记者。
虚高的报价理性回调
“一家房产中介发布河西江湾城一套144平方米二手房的出售信息，一周内房主报价从850万元一路下跌至710万元。”王玉说。
杨进表示，二手房报价总体虚高，看房人一多，房主心态就会改变，不断小幅加价。价格虚高加剧市场抗性，导致房子不好卖，一些急用钱的房主又不得不回调价格。眼下店里的二手房最大让利空间达15万、20万元，如果全款支付，让价空间更大。
21世纪不动产珠江路店工作人员说，与以往二手房价格虚高的情况相比，房主定价开始趋于理性，更多时候是视市场需求情况而定，目前议价空间普遍在3万元左右，大户型及急售房源的议价空间更大。
链家地产高级分析师尹筱沁认为，房地产调控未见放松迹象，“房住不炒”“租购并举”叠加利率上调的市场化手段，将促使市场更趋理性。“从我们公司统计看，3月主动下调价格的二手房占65.1%，这个比例较2月有所扩大。也因此，二手房报价总体仍有上涨，但实际成交价却在下降，3月二手房成交均价29731元/平方米，环比2月下跌约2%。”
