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连云港将率先实现存量房交易“四价”合一

发布时间:2018-04-08 09:56:31  |   来源:人民网  |   作者:朱国操  |   责任编辑:顾志鸿
日前,我市多部门联合下发《关于加强市区存量房交易管理的通知》(下称《通知》),通过加强存量房交易合同网签管理和交易资金监管等多项手段,让存量房成交价、网签备案价、贷款评估价

  日前,我市多部门联合下发《关于加强市区存量房交易管理的通知》(下称《通知》),通过加强存量房交易合同网签管理和交易资金监管等多项手段,让存量房成交价、网签备案价、贷款评估价、纳税申报价更加真实体现房产实际价值,并逐步实现“四价”合一。这意味着,我国存量房交易市场长期存在的“一房多价”乱象将被我市监管部门率先打破。

  “一房多价”隐含风险

  行业监管缺乏有力抓手

  因存量房交易环节多、时间跨度长、行业监管难等客观原因,一直以来,我市乃至全国范围内存量房交易过程中长期存在着诸多乱象,监管痛点难点迟迟无法破题,其中较为突出的便是价格问题。当前,我市存量房交易环节共有十几项,涉及住房、税务、国土等部门,同时需要中介机构、金融机构、房产评估机构的参与。

  此前,各部门对上市交易的存量房价格认定标准不一,其中税务部门为了防止逃税行为的发生,在参考住房部门备案价格基础上,还要对房价进行评估,并综合考量后认定一套房产的纳税申报价格。而金融机构对存量房贷款基准价的认定则更加灵活随意,且绝大多数情况下以房产评估机构给出的认定结果为准。

  在此过程中,很多存量房交易双方在利益驱使下,会人为做低或做高房价,以达到多贷款或少缴税的目的。同时,一些不良中介机构及其从业人员也会为了赚取更多差价,协助、怂恿交易双方签订阴阳合同,导致二手房交易过程中,实际成交价格可能远高于网签备案价格和纳税申报价格,甚至出现评估价格高出网签备案价格数倍等严重失真情况。

  一套存量房在交易过程中竟然出现实际成交价、网签备案价、贷款评估价、纳税申报价各不相同的乱象,并且成了行业潜规则长期存在着,由此带来的不仅是增加了交易双方的交易风险,也严重扰乱了市场秩序。而受制于各监管部门间业务割裂,信息无法及时共享等客观原因,破解这一行业潜规则缺乏有力、有效的抓手。

  多部门共织交易“一张网”

  存量房价格回归真实理性

  为了打破存量房交易中的价格乱象,有效降低交易双方的风险,完善市场监管,让房地产市场主管部门全面掌握真实的存量房成交价,为政府部门房地产调控提供更可靠的数据支持,2017年,市住房局会同金融机构、税务部门、不动产登记部门,以及中介和评估机构,研发涵盖存量房买卖、交易资金监管和抵押备案等核心业务的“一张网”,形成以网签备案合同为基础信息的实时传递。

  以此为基础,日前,市住房局、地税局,人行连云港中心支行、中国银监会连云港监管分局4家联合下发了该《通知》。为了强化存量房税收征管,《通知》规定,今后纳税人进行纳税申报时,必须以在房产管理部门备案的网签合同价格进行申报。税务部门将以存量房申报价格评估值作为标准,比对纳税人存量房交易申报价格,并依据“就高不就低”的原则确定计税依据。同时,金融机构也将以存量房贷款人在房产管理部门备案的网签合同作为贷款审核依据,并以网签备案合同价和房产评估价两者中的最低值作为计算基数确定贷款额度。从而让人为做高或做低房价以达到逃税或多贷款的目的无法得逞,让长期存在的“阴阳合同”“阴阳房价”失去生存土壤。

  在目前已实现网签备案价格、贷款评估价格和纳税申报价格三种价格合一的前提下,我市采取系列举措,逐步倒逼存量房实际成交价格向网签备案价格靠拢,最终实现四种价格的基本一致,让“一房多价”向“一房一价”的理想状态转变。

  强化多部门间联动协作

  开启存量房监管新时代

  针对造成存量房交易价格乱象的各“症结”,特别是打击不良中介机构及其从业人员在扰乱市场方面的违法违规行为,根据《通知》要求,市住房部门将会同税务、金融等主管部门,加快建立房地产中介行业信用管理平台,定期交换中介机构及从业人员诚信记录,建立健全守信联合激励和失信联合惩戒制度。

  对严重失信的中介机构及其法定负责人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的从业人员等,列入重点监控对象,记入其信用档案并向社会公示,限制其从事各类中介服务,并共享给金融机构,限制其融资渠道。

  同时,我市还将建立多部门联动机制,统筹推进定期协商会议制度,建立健全日常巡查、投诉受理等制度,开展“双随机”抽查,形成监管合力,既有效地规范房地产市场,又协作推动不动产登记、税收征管、金融风险防范等工作的顺利开展。

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