作者：谭浩俊 中国民营经济研究会理事
据媒体报道，国家发改委副主任宁吉喆近日在接受媒体专访时表示，目前国家正在抓紧时间，紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制，成熟的时候可以付诸实施。他表示，对热点城市房价上涨可能会带来泡沫要加以防范、调控，从需求侧、供给侧都要采取些措施。而对广大的三四线城市还要坚持去库存，因为那些地方要实现它的住房价值还要很长很长时间。
这也意味着，所谓的楼市长效机制，还是必须先服务防泡沫和去库存，服从已经出现的矛盾和问题，而无法按照市场化要求，对房地产市场提出比较积极、有效、科学、合理的解决办法与思路。那么，一旦市场出现波动，长效机制就可能会失效，而无法对市场产生有效的稳定作用。所以，要建立保证楼市健康有序发展的长效机制，既要考虑到眼前需要，更要考虑未来的发展，减少大起大落。只有步入稳定发展的轨道了，楼市才有可能健康有序。
现在的问题是，如何才能建立真正有效的楼市长效机制呢?目前的一城一策能不能让楼市步入健康有序轨道呢?显然，这是需要认真研究和思考的问题。保证楼市健康发展的长效机制，决不是出几项政策就能够建立起来的，更不是通过调控形成的。相反，调控措施越多、政策越频繁，楼市稳定的基础就越差，出现波动的概率也越大，也说明存在的问题比较严重。从2003年楼市放开到现在，已经多次进行调控，哪次不是调控以后房价快速反弹，房价反弹以后再调控，形成调控——涨价——再调控——再涨价的恶性循环。类似问题，也不只是发生在楼市，其他领域，如钢铁、水泥等，也是越调控越泛滥、越调控出现的问题越多。尤其是钢铁，2003年调控时产能只有2亿多吨，调控以后，产能最高时达到9亿吨。原因就在于，所谓调控，就是有形之手发挥作用。而有形之手作用的发挥，又不是弥补市场缺陷，而是与市场抢“权”、与市场争“利”。这样的调控，自然就不可能发挥好的作用了。
也正因如此，在楼市问题上，要真正建立健康有序的长效机制，就必须处理好政府与市场“两只手”的关系，让“两只手”能够按照各自划定的区域去发挥作用、履行责任，而不是越位、缺位和失位，更不是抢位。其中，政府的有形之手是关键，是问题的症结。只有政府的有形之手位置摆正了，不再越位和抢位，楼市长效机制才有可能建立起来。
事实也是，这些年来，房价所以上涨不断，最根本的原因，还是政府的有形之手伸得过长，政府用有形之手推动地价、房价上涨引发的。如果不是地方政府大搞“土地财政”，不总想着从土地上拿钱，就不可能出现房价持续上涨的现象，数十万亿的土地出让收入，就是房价上涨的最有力证据。相反，市场在房价中的作用和地位则微乎其微。因为，如果房价是依靠市场供求关系决定的，按照目前居民的购买能力和水平，是支撑不了如此高的房价的。就算存在某些投资、投机、炒作因素，没有有形之手在背后发挥作用，没有有形之手抬高地价，房价就不可能如此上涨，即便涨上去，也会很快下落。所以，要想推动楼市的健康有序发展，建立楼市健康发展的长效机制，就必须破解“土地财政”难题，让地方政府不再围着“土地财政”转，不再成为“土地财政”的奴隶。
而在城市土地供应方面，也要尽可能多地赋予市场更多权力，而不是政府高度控制。事实上，要不是政府在土地供应方面过度管制，一、二线城市的房价也不会出现疯涨。正是土地供应过度收紧，反而下达了房价上涨的“动员令”，让投资者、投机者，也包括刚需购房者集体拥堵，继而让房价出现比较严重的泡沫。风险随时可能发生。要建立楼市长效机制，放宽对土地的管制，赋予市场更多的土地供应权，对房价也能产生积极作用，对投资者、投机者等也会形成无形的压力。因为，大多数投资者、投机者都是看政策炒房的，而没有看市场。既然如此，就把楼市交给市场，让市场来说话，看投资者、投机者如何对待。
毫无疑问，目前推行的一城一策做法，还是比较符合当前的实际情况的。需要把握好的是，一城一策，不代表可以不尊重市场规律，不发挥市场对资源配置的决定性作用。恰恰相反，要想让一城一策更好地发挥作用，就必须规范政府的有形之手，让有形之手少乱伸、少干预市场、少出现越位现象。有形之手对市场的干预，只能是市场有缺陷、有漏洞的地方，只能在市场失灵的情况下。只要市场能够做到，有形之手就不要干预，不要乱伸。如果做不好，一城一策一样解决不了问题。
从总体上讲，建立楼市健康发展的长效机制，需要处理好“两只手”的关系，尤其是有形之手，必须规范、必须在划定的区域范围内活动，不要乱伸、不要随意进入到无形之手的区域。只有这样，楼市的长效机制才能建立，楼市也才能真正步伐健康有序的轨道。(谭浩俊)
