千龙网北京4月20日讯 “城市的可持续发展要有产业支撑，产业用地应该用于发展产业，不能擅改居住；房地产市场的健康发展，应该保持职住平衡，用产业用地炒地炒房会严重扰乱市场秩序，必须严厉处罚。”昨天，市规划国土委等5部门联合发布《关于进一步加强产业项目管理的通知》(以下称《通知》)，引起业内外广泛关注。今天上午，相关负责人对大家关注的热点问题进行了解读，再次强调严禁产业项目擅自改居住，产业是保障城市活力和可持续发展的重要支撑，必须保障各类产业用地持续稳定健康发展，如果擅自改变产业用地规划用途将破坏区域用地结构合理性，如果用于炒地炒房更是扰乱房地产市场健康发展，保持职住平衡、让产业用地用于发展产业，才能保障城市宜居宜业，促进城市和谐、可持续发展。建设单位擅自将产业项目改为居住用途将被严查，最严将收回土地、取消在京取得土地资格。
解读1
明确产业用途，不得鱼目混珠
“产业项目应该按照规划用途设计、开发建设及使用，但部分建设单位没有认真落实这些要求，鱼目混珠，组织设计时不考虑产业功能的安排和需要，掺杂了很多生活功能，如独立的上下水、独立的厨房卫生间、燃气入室，甚至还有按居住功能分割的房间、开间面积正好适合居住等情形，形成实际居住的功能，把产业项目变相进行房地产开发、做成住宅，并按住宅销售。”市规划国土委相关负责人介绍。
对此，《通知》首先强调产业项目应当严格按照规划用途组织设计、开发建设及使用，未经批准不得转让和分割销售，严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用。同时，明确产业项目的范围，涵盖科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等六大类别。
解读2
延续用地政策，加强政策管理
据了解，我市一直重视维护各类产业用地持续稳定健康发展，针对酒店、研发、工业等项目存在擅自改变用途、分割销售的情形，2010年5月，市住房城乡建设委等4部门联合下发《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》(京建发[2010]265号)，规定“酒店类项目严格按照酒店类规划用途组织设计、开发建设，不得擅自改变项目用地性质和规划用途经营使用，未经批准不得擅自分割转让”。2010年10月，市国土资源局等5部门下发《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》(京国土用[2010]480号)明确“研发工业项目不得擅自改变用途，未经批准，不得转让或销售；在出让合同中明确研发工业项目不得擅自改变土地用途，未经批准，国有建设用地使用权不得转让，对于以招拍挂出让方式供应的土地，在招拍挂文件中做相应约定并签订土地出让合同；此后的研发工业项目需要申报预售许可或现房销售确认的，由市住房城乡建设委会同市发展改革、经济信息、规划、国土等部门审核通过后，报市政府审批”。这两个文件执行以来，对遏制项目建设单位新建酒店、研发、工业等产业项目擅自改变用途、分割销售的情形起到了积极的作用。
本次联合发布的《通知》延续了上述政策，并增加了旅游、文化、娱乐等产业，严格禁止6类产业项目擅自改变为居住用途，同时强化政府管理职责和要求。对于新建项目更是明确产业项目应符合首都功能定位、符合《北京市新增产业的禁止和限制目录》，属地区政府应结合区域规划落实职住平衡。管理部门将定期对产业项目建筑使用功能进行核查，严查违规改变为居住用途的情形。
解读3
严格产业项目条件，建立项目退出机制
“产业项目与区域发展息息相关，没有稳定持续的产业项目也无法支持区域发展；产业项目并不是有资金就可以做好的，产业项目建设单位应有相应的能力运作、经营产业项目；对于不能运作、无法继续经营的情形，产业项目应当退出，土地资源应该被重新盘活利用。”市规划国土委相关负责人强调，产业项目的选择必须与区域发展相协调。
《通知》明确，协议出让土地是由政府按政策规定对特定类型的产业项目挑选项目建设单位，政府会从产业政策、产业规模、产业方案、行业要求、人口调控、区域功能定位等方面审查项目建设单位的能力和资格，确保项目符合我市发展的需求。招拍挂供应土地，是政府按市场规则在公开的市场上选择合适的项目建设单位，并增加产业项目的建筑使用功能、土地转让条件、项目单位自用自持建筑面积比例、项目用地退出等作为条件，把这些条件纳入土地出让合同中进行管理，实现我市土地高效合理利用、产业健康发展。同时政府要定期对产业项目进行综合性评估，实施产业项目退出机制。
解读4
严禁产业项目擅改居住，严查涉事单位
对于项目建设单位擅自将产业项目规划用途变为居住，变相进行房地产开发的，将严格查处项目建设单位，坚决打击利用产业项目用地炒地炒房的投机行为。
根据项目建设单位违规情形的轻重，实施不同处理方式：一是情形较轻的，告知项目建设单位纠正违规情形；二是对于情形较重的，依法从严处罚项目建设单位；三是对于违规情节严重的，可解除土地出让合同、撤销划拨批准文件收回项目建设单位的土地；进而可取消项目建设单位在京取得土地的资格，将不准项目建设单位在我市土地市场参加土地竞买活动、也不能申请任何其他用地。四是由税务等相关部门对项目建设单位进行稽查、检查，处罚项目建设单位其他违规行为。五是工商管理部门将项目建设单位的处罚信息纳入本市企业信用系统。六是同时查处为违规项目设计的单位。
解读5
严格审核买受人资格，落实产业项目用途
产业项目用于发展产业，承载着产业发展的需要，不是谁都可以经营运作的，更不是用来居住的，能够销售的产业项目应当卖给具备从事相应科研、生产经营条件和能力的企事业单位、社会组织和个人。
《通知》明确要求由项目所在区行政主管部门或园区管理部门，结合区域产业政策要求等，对买受人的购买条件进行审核、出具书面意见，方可购买。
此前在“326”商办类项目限购政策中，对于在建在售的商办类项目明确规定不可以卖给个人。而此次产业项目的销售对象，是具备相应条件的企事业单位、社会组织和个人。这是否意味着产业项目的销售政策要比商办类项目宽？
对此，相关部门负责人表示，并非如此，而且是恰恰相反，产业项目对购买主体资格的审核和限定要更加严格。“产业项目更多的是承载着产业发展的需要。因此会从这方面来严格购买主体资格的审核。无论是单位还是个人，首先是要审核他有没有这方面的资质或能力。比如科研项目，你是否是科研公司，是否有科研的团队等等。”
