南京江宁区江南文枢苑大门口有4个高大景观立柱，破损严重，急需维修，可物业跑了多次，还是办不下来，理由是得走程序，先要递交三分之二以上业主同意维修的书面材料。10月27日上午，小区启动申请维修基金投票的开箱仪式。受多个因素影响，收上来的票不足三分之二。业委会和物业强烈呼吁，尽早出台维修基金简易使用办法。
景观有隐患
小区门口立柱屡屡“高空坠物”
江南文枢苑位于将军大道，小区环境优美，人文素质高，是江苏省高级专家园。可业委会与物业最近遇到一个难题，小区大门口4个高大景观立柱破损严重，上面的大理石不断掉落，下面每天人来人往，万一砸到人后果不堪设想，门柱破损还影响美观，有损小区形象。
10月27日上午，记者在现场看到，景观柱顶端四周用长条形大理石镶嵌，但有的一尺多长的大理石条已经掉落，剩下一个个空洞。距离地面一米多高的基座四周，也有不少大理石断裂掉落。立柱下面地面上，还可见到掉落的许多碎块。
破损最严重的要数大门外南侧的一个景观柱，高处的大理石支离破碎，而景观柱下面就是通往银行与超市的一条小路。为了防止大理石掉落砸伤人，物业用毛竹搭了一圈架子，不让行人从小径通过，架子上挂着一个警示牌，上写“高空坠物，请绕行”。
小区门卫称，4个景观柱建成使用已十多年了，从去年年底开始出现破损掉落，越来越严重。物业办公室尹经理告诉记者，立柱顶端距离地面12米高，整条大理石的重量至少1公斤，“这么重的大理石随时可能从高处坠落，万一砸到人可不得了。”
早在今年4月25日，物业就在小区门口贴出告示，提醒行人小心高空大立柱顶上的大理石脱落。也是从那时开始，物业与业委会就张罗维修立柱事宜，他们请人做过预算，维修需要资金至少20万元。景观柱属于公共部位，他们想申请使用维修基金，但始料未及的是，申请之路十分艰难。
申请遇尴尬
两种途径申请维修基金均失败
按目前规定，申请使用维修基金有两个途径，一是属于公共部位比较紧急危险的重大安全隐患，由业委会直接向区住建局打报告，即可申领;二是不属于重大安全隐患的，先征得三分之二以上业主的书面同意，再与维修项目、工程方案、施工平面图等材料一起，递交给区住建局，住建局批复后才能申领维修基金。
按“重大安全隐患”申请 被住建局驳回
江南文枢苑共有业主765户，十多年前业主办理购房手续时，共交了520多万元维修基金，这笔钱专门用于小区公共部位的维修。如今十多年过去了，加上银行利息，数额相当可观，但小区物业称，这笔钱一分钱也没有动用过。今年年初，小区部分楼幢的天台和外墙出现破损，物业人员多次到区住建局，申请使用维修基金，但每次去对方都要小区出示三分之二以上业主书面同意的材料。
江南文枢苑业委会与物业协商后一致认为，小区大门景观柱破损，大理石从高空坠落，随时可能砸伤人，属于比较紧急危险的重大安全隐患。不过，区住建局答复，景观柱破损属于非重大安全隐患，要求小区业委会与物业先征得三分之二以上业主书面同意，然后再递交申领维修基金报告。
走业主投票程序，没过“三分之二”卡了壳
记者在小区门口公告栏看到，为维修景观柱，物业与业委会先后张贴了6份通知，包括4月份的友情提醒，5月份申请公共维修基金的决定等。
10月5日，业委会与物业又贴出公告，请全体业主投票表决是否申请使用维修基金，“该公告公布15天后开始投票，投票时间从10月20日至26日，共7天时间。”业委会主任赵健说。
赵健告诉记者，他们共设置了上门征求意见的流动票箱和摆放在小区门口的固定票箱。业委会组织人员挨家挨户上门，请业主登记并投票，无奈许多业主不常住在这里，家里没人，敲门无人应。
经过7天投票后，10月27日上午，登记结束，共收到273张选票，其中9票选择“不同意”，2票弃权，其余都选择“同意”。由于收到的票数没有超过全体业主的三分之二，投票结果无效。
“这个结果是预料之中的，本来我们就不乐观。”业委会与物业负责人均如是感叹。江南文枢苑共有765户，其中在专家园150套住房中，入住率不到20%。普通住宅也有相当一部分业主在城区有房，经常不过来住。还有一些业主对此事不关心，不愿意投票。
“业主先投票这条路看来走不通了，下一步，只得想其它办法，不能眼看着门口大理石哗哗往下掉，非等出事砸到人才修吧?”物业尹经理表情痛苦地说。
许多业主抱怨，维修基金本来就是业主大家掏的，目的是维修小区公共部位，现在门头破损，亟待修理，为何用自己的钱也这样难呢?业委会和物业强烈呼吁，尽早出台维修基金简易使用办法。
江苏已考虑开辟“绿色通道”
立法修改只待人大审议
类似于江南文枢苑这样的尴尬情况，已经被立法部门注意到，今年被提交人大审议的《江苏省物业管理条例(修订草案)》中，就针对这种情况开辟了“绿色通道”今后发生这种不能等的急修事宜，可以不再走“三分之二”流程。
今年7月份，《江苏省物业管理条例(修订草案)》被正式提交省人大常委会审议。提交之前的一个月，在被寄予厚望的听证会上，不少人都曾经对住宅专项维修资金(也称“维修基金”)的动用前提提出过异议。
不过在修订草案中，并未提及修改“三分之二”一说。为何没有改?记者了解到，这缘于上位法的规定。《物权法》特别规定，“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
但是需要注意的是，《江苏省物业管理条例(修订草案)》第78条已经为“救急”开辟了“绿色通道”：发生危及房屋安全，需要立即对住宅共用部分、共用设施进行维修、更新和改造的下列情形，相关业主不能形成法定多数意见的，物业企业、业委会或相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后应急维修。
那么有哪几种“应急”情况呢?屋面防水损坏造成渗漏的;电梯故障危及人身安全的;公共护(围)栏破损严重，危及人身安全的;楼梯单侧外立面有脱落危险的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂造成功能障碍，危及人身财产安全的;危及房屋安全的其他情形。
“这个救急的规定，已经考虑到了如果不能通过三分之二规定的情况下，该如何处置。”正泰大厦业主委员会主任陈本林曾经参与过今年6月的立法听证，他同样认为“三分之二”不可修改，但认为江苏的立法修改已经考虑到现实情况。
仔细对照一下就可以发现，江南文枢苑看来很可能符合这个应急条款：小区门头应当属于公共设施，且符合“外立面有脱落危险”、“危及人身安全”。这样一来，如果《江苏省物业管理条例(修订草案)》如果通过人大审议，江南文枢苑就完全可以不经过三分之二业主同意，而直接启动“绿色通道”但是在立法通过之前，这个小区的业主们仍然找不到法律上的依据而继续受困。
南京有50亿元维修基金
今年已发放4000万
不少物业相关人士认为，同样是动用专项维修资金，一幢楼的业主投票更容易，而像江南文枢苑这样需要全体业主投票，自然会困难许多。南京市物业办的数据显示，今年到目前为止已经发放了4000万元专项维修资金，申请并不太难。
“我们小区动用了50万元维修资金，是用于维修消防设施的。”正泰大厦业委会主任陈本林说。他承认征集业主意见是个难度不小的活，但是挨家挨户上门做工作是业委会的天职，为了动用维修资金多跑跑腿是应该的。
澳丽嘉园业委会主任钟世麟表示，小区到现在为止动用过一次维修资金，是为了修外墙渗水，花了10万元，征集签名并不困难。“马上接下来还要动，还是出在渗水上。”他表示，有一幢楼征集签名时曾经没有通过三分之二，主要原因是业委会征集的时间有点短。
慧韬物业总经理吴涛说，同样是动用维修资金，不同的项目难度不同。“物权法规定是物业专属区域内的三分之二。这说明，如果是一幢居民楼渗水，只要这幢楼业主的三分之二同意就可以用。而如果是涉及全体业主的项目，比如小区监控，还有像江南文枢苑这种情况，就需要全体业主的三分之二同意，这样难度大多了，如果小区规模再大一些，入住率再低一些，难度可想而知。”他介绍说，公司所管辖的儒林雅居和钟山花园城博雅居曾因为外墙渗水、电梯维修和小区监控维修而动用过维修资金，但是一幢楼投票和整个小区投票的难度，的确差别不小。
“专项维修资金的使用率，南京其实是走在全国前列的。”南京市物业办主任胡俊成说，南京江南八区的专项维修资金使用的数额比较均衡，今年已经发放了4000万元的专项维修资金，而南京市物业办所监管的账户上，现在有50亿元左右的专项维修资金。他表示，只要小区业委会递交申请，物业办审核符合条件，就可以实现较快发放。
